こんにちはとおるです。
バルコニーの植木もすっかり葉が落ち、冬の到来を強く感じています。
マンション暮らしは一戸建てよりは暖かいですが、もう暖房はこれから必須になります！！
さて、今回は不動産のお話です。
現在私は１棟アパートのオーナーをやっています。場所は名古屋市で落ち着いた住宅街の横にあり、通りに面した利便性を備えた木造新築の３階建て1LDKアパートです。
ターゲットは主に1人暮らしの社会人で、家賃補助が２～３万円程度出る会社に勤務し収入は３０万円前後、服飾等のスペースを必要とし、暮らしに清潔感や利便性を求める層になります。自然と若い方、女性の方が多くなってきます。
特に清潔感が重視されると思いますので、１０年ごとくらいで古くなってきたら水回りの交換や共用廊下のLED化や下張りの張替え、外装手入れや植木等で設備投資をしていきたいと考えています。正直あまりキャッシュフローは重視しておらず、保険効果と資産構築に重点を置いています。
次に不動産の本質的な考えについて私なりの意見を述べます。私なりに抑えておきたい要件は以下になります。
①２０年以上の運用が可能なこと。
②空室率が５０％になってもキャッシュフローがマイナスとならないこと。
③街並みを彩るデザインを持ち、近隣の皆様に喜ばれること。
④居住者様の暮らしを支える、良質な建物設備であること。
これは実際に不動産業を２年やってきた中でたどり着いた結論で、やっぱりやってみないとわからないことだったなと思っています。
価値観も人により異なるので、もし本気で不動産に取り組むなら早めに物件を購入するのが良いと思っています。もちろん自分が許容可能なリスクをしっかり把握した上で始めることとなりますね。
以下それぞれについて解説していきます。
①２０年以上の運用が可能なこと。
不動産のメリットはともかくその安定した収益構造にあると思います。
そのためには当然、将来が見込める都心や利便性の高い駅の近く、市役所等の中心地近くでの運用が必要となります。
２０年先の人口推移や街並みを自分なりに予想し、この期間であれば安定して運用できると確信した上で運用開始しないと後々苦労することになります。
自然と建物の耐久性を重視し、２０年後も改修の見込みが立っていないといけないため、自然と物件の絞り込みが行われます。目線も今ではなく先に向きますよね。
また不動産は２５年返済くらいで組めば返済スピードも高く資産化も目に見えてくると思いますが、その点でも２０年先を見るのはとても大切です。また自然と好立地を求めることになると思います。
ある意味当たり前のことですが、短期でのキャピタルゲイン狙いでは見落としてしまう点でもあります。中長期の安定運用こそが不動産の強みの本質と考えていますので、この点は大事と思い１番に取り上げました。
②空室率が５０％になってもキャッシュフローがマイナスとならないこと。
これは正直に申し上げて私の物件では達成できていませんね・・・現実的には次かその次くらいの物件購入時の目標になります。
これを達成するためには頭金を物件価格の３～４割程度入れることになると思います。詳細は利回りや金利によって異なりますが、この辺りが妥当な目標だと思いますね。
特に不動産は長期の運用となるため、空室が出ると慌てる様ではとてももたないです。これも経験談・・・
私もそうですが、サラリーマン事業家の目標というのは一か八かで大金持ちになることではなく、家族との生活を安心して送るための副収入を堅実に稼ぐことだと思います。
高い借入比率によるレバレッジ効果は高いリスクももたらしますので、くれぐれも運営は慎重に行きましょう。
③街並みを彩るデザインを持ち、近隣の皆様に喜ばれること。
不動産の収益の本質は、やはり不動産を提供することでその地域に住む方々に皆様に喜んでいただくこと。その苦労や背負う様々なリスクが自分自身の収益の源泉になります。
古びた建物が目立つ場所（これはこれで味があるところもありますが）で、新しい建物と感覚の新しい若い人が住み始めたら地域も活性化しますよね。
そのためには目立つ立地では特にですが、周囲と調和した美しいデザインというのは要件の１つになってくると思います。
当然築年が進むにつれて古びてきますので、ここは定期的にリフレッシュするための費用と改修のコンセプトを頭に入れておいた方が良いと思います。
④居住者様の暮らしを支える、良質な建物設備であること。
これは③ともつながるものですが、特に入居者目線を重視したいと思い分けて記載します。
住んで頂くのは入居者様ですから、その方の人生をサポートするのは不動産物件の使命となります。
住んで頂く方の快適性や利便性、満足感こそが不動産の総合的な価値を評価する指標となりますが、特に実際に触れる建物の設備は常に気にかけ、改善点があれば積極的に手を入れていくべきだと考えています。
以上が私なりに抑えておきたい不動産運営の要件になります。
中々全てを満たすことはできませんが、上記が現在私が行き着いた不動産運営の本質的な考え方になります。
次回は本物件の具体的な運用状況についてお話ししたいと思います。
長文お読み頂きありがとうございました！！