いつもお疲れ様です。とおるです。
本日は前回の続きとなりますが、現在運営している名古屋市の一棟アパートについて現状を書いていきたいと思います。
物件の仕様ですが、３階建ての新築木造アパートです。
部屋の間取りは１LDK+ロフトで、広い部屋面積をリーズナブルに提供したいと思っています。
当然結果的には家賃は狭い部屋に比べると上がりますが、上昇分を上記部屋面積と、清潔感や使い勝手、デザインや快適性を重視することで入居者様に選んで頂ける物件にしたいと考えています。
RCに比べると弱い防音性については内外装のデザインで補いたいので、そこの投資は今後も長期的に行っていきたいですね。外装もいつか立派な門や内廊下の高級感、植栽等でどんどん進化させていきたいですね。
初めての物件ですので、収益性よりも如何に長期的に安定した入居を実現できるか、勉強を兼ねて大切に育てていきたいと思います。
高級木造アパートっていうのは一見非合理的ですが、家賃と立地とサービスのバランスが取れれば問題はありません。RCであるとデメリットである全面的な高コストにより家賃上昇は避けられませんが、ポイントを押さえて適正価格で物件を提供することは可能です。その方が入居者様から見ても魅力的だと思います。
色々述べましたが、本物件の魅力とポイントをまとめますと、
・広い部屋とストレージ、それに見合う適正な家賃
・お洒落で清潔な内外装
※お洒落さと清潔感は住居において非常に重要なファクターと考えています。
・生活に便利な立地
・お風呂トイレ別、広いパウダールーム
・防犯性を高めるため、オートロックを装備
上記仕様により、やはり入居者女性が多いです。女性の価値観はとても合理的でありかつ人間らしく、理解しやすいです。その方々の望むものをこれからも提供したいですね。
全てのビジネスにおいて当てはまると思いますが、自分が理解できる顧客を相手にするのがビジネスを楽しむこつなのかなと考えています。
次に収益性ですね。ざっと重要指標だけまとめてみます。
表面利回り：（年間家賃）÷（物件残債）＝ ６．７％
質を重視した３F階建て物件のため、やはりここは２F建て低コストアパートには叶いませんね。フルローンで組んでいるため、早期の返済を目指し家賃収入はほぼ繰り上げ返済に回していきます。
キャッシュフロー：（年間家賃）−（返済）−（年間諸経費）−（固定資産税）
＝ ￥８６５、６７６
これに退去時の広告宣伝費や空室による空き家期間を考慮すると、家賃取得率８５％ほどで計算すると良いと思いますので、実質的なキャッシュフローは６８万円程度となると思います。キャッシュフローは繰り上げ返済で暫くは頑張ります。自己資本比率の長期目標は４０％ですね・・・遠いですが。
経理上の年間収支
＝（家賃収入）
−（返済金利分）−（年間諸経費）−（固定資産税）−（減価償却費）
＝ ＋￥３４６、５２２
上記に加えて、不動産を運用する上での一般経費や空室発生時の費用等がありますので、おおよそ±￥０になりますかね。
私の場合は不動産と太陽光その他諸々の事業を展開していますので、これらを青色申告で給与収入と合算して申請します。
経営上は収支ちょいプラス、キャッシュフローは＋￥１、０００、０００くらいが理想ですね。後はこのキャッシュフローと給料を使いながら、自己資本比率を上げて行き健全な経営を目指していきます。
サラリーマン事業家として、各領域をバランスよくやっていきたいと思います。１０年後の幸せを目指して、今日も頑張ります！！