おはようございます。Toruです。
資産の王者はやはり不動産で、都心であれどんな田舎であれ土地を持っているということはその土地の権利を掌握しているということです。
人間は地球上に生きていて、空中にも海中にも生活拠点を築くことはできません。少なくともそんな日が来るのは数百年後の話になります。
如何に収益性の高い良い土地を持つか、それが資産形成の上で重要だと考えています。
本日は今から始める不動産資産形成について書いて行きたいと思います。
資産と言っても様々な資産があります。現金、貴金属、有価証券、車、家等々。
そんな中でやはり王道は不動産ではないでしょうか？
かのマクドナルド社長もハンバーガーを売って土地を買うと言っていましたね。
株の長期運用も有用な資産構築手法と言えますが、やはり価値が非常に不安定です。また不動産の様にレバレッジを利かせられないため資産形成のスピードが非常に遅いのも気になります。それこそ一生働いても並みのサラリーマンなら５，０００万円ほどまで増やすのが良いところかと。これでも一般的には十分なのですがね。
FXや株取引等の短期トレードは上手く行けば凄まじいスピードで資産を形成できますが、毎日極限の緊張感をトレードで維持するのは日頃仕事に追われるサラリーマンには相当厳しいです。毎日定時帰りで変化もストレスも無い仕事であれば出来ると思いますが、そんな羨ましい仕事は世の中には存在しません・・・
不動産は融資によるレバレッジが効き、且つ返済は家賃収入で行うため非常に効率よく低リスクで資産運用が出来ます。しかも運用の仕組みが整っているため、少ない労力で資産を形成できます。
やはり不動産が強い、これは多くの富裕層が到達している結論なのかと推測しています。
前回の記事ではアパート一棟と太陽光発電所二基での資産形成について触れました。これで２０年後にはほぼ自動操縦で４，０００万円の純資産と年間３００万円の収益を確保できます。
次は一棟RCマンションをとも考えますが、資産の保有比率が極端にRCマンションに傾いてしまうためあまりバランス良くないなと感じます。そもそも融資の貸し手が付きません。
木造アパートを３棟持ち、その実績と収益を持って一棟RCに挑戦するのが良いかと考えています。
ただアパートはやはり物件の品質的にはどうしてもRCに譲ります。やはり不動産運用においてはそこに住む入居者様の満足をどれだけ獲得できるかが肝心です。
私は音楽が好きで音楽マンションの購入も検討していますが、やはり金額の桁が１桁違います。いきなりここに行くのも難しいでしょう。
そうすると話は戻ってきてやはり木造アパートを徐々に増やしていき、純資産を増やしながら信用を築きつつ一棟RCにシフトするのが現実的なのかと。
では中期の問題としてはどうやって２棟のアパートを手に入れるかになるわけです。
ちなみに補足ですが区分マンション投資はやりません。権利関係がコントロールできないためそこに大きなリスクを孕んでいると判断しています。土地も残らず不動産最大の強みである”不朽の価値を持つ土地”を手に入れることも出来ませんし。
これも以前に触れていますが、給料の余剰をフルで返済に充てればもう１棟の物件購入は可能です。
仮に１棟１．５億円の物件を東京都で購入すると利回りは新築で５～６％になると思います。
私は関西出身ですので京都か大阪にも１棟欲しいのですが、これは物件価格７，５００万円、利回り７％程度になると思います。
先ずは２～３年後に東京都心に１棟購入し７～８年後にもう１棟関西に購入することで、東京、名古屋、大阪/京都の３大都市圏に不動産資産を構築できます。
リニアモーターカーが開通するこれらの土地に物件を保有することで、盤石な資産を築きたいと考えています。
移動は全て経費扱いになりますので、出張気分で各都市を回れます。夢が広がりますよね。もしリニアが福岡まで繋がるなら福岡物件の購入も検討します。
ということで次は東京都心に一棟アパートを持つのが目標です。
ではどうやって一棟アパートを入手しましょう。これが次の検討事項です。
一番簡単なのはシノケンなりアイケンなりに問い合わせて物件の提案を聞くことでしょう。融資も低金利、管理も売買も一括で実施してくれるので非常に楽です。
その分割高ですが、それでも始める価値はあります。忙しいサラリーマンならすぐに購入し、割高な分を給与支払いで繰り上げ返済していくのはありです。
但し物件の老朽化による価値下落スピードを負債返済スピードが上回らないと単に販売会社と銀行の利益のために働く羽目になるので、そこはシミュレーションをしっかりして金額の基準を設ける必要があります。
簡単なのは土地の価値は一定として、建物の価値を法耐用年数で年間の目減り額を計算。負債返済スピードが目減り額を上回れば良いのではないでしょうか。
例えば土地が１億円で建物が５，０００万円の場合、木造なら５，０００万円を２２年で割って年間２２７万円以上負債額が減っていくなら問題ないと思います。毎月の支払いは利子が乗っていますので、もちろん利子は除いた金額で計算してくださいね。
これで少なくとも２２年後には資産価値が負債を下回ることはありません。実際はまだまだ現役の建物が残りますから、仮に建物価値が３０年で０になるとすると純資産額は建物分で１，４００万円ほどになります。
土地値は下がらず負債も返済されていくため、２２年後にはかなりプラスになっていると思います。
但し注意点は東京都心物件は利回りが低くキャッシュフローが出ないため、繰り上げ返済は自己資金持ち出しです。満室であれば年間５５万円ですが、９０％で計算すると‐３０万円ほどの赤字になります。
私はサラリーマン給料の年間余剰が４００万円ほどありますので、１００万円を貯金して残りの３００万円は毎年繰り上げ返済です。これをフルローン金利１．８％で１０年行うと残債８、６００万円になりますので、持ち出し３，５００万円ほどで資産１億３，３００万円として純資産が４，７００万円ほどになります。
家賃収入が年間下落率１％、入居率９０％として年間６６８万円、負債返済額が４４２万円で維持費を管理費や修繕費と固定資産税で１６０万円としてキャッシュフローは６６万円になります。
１０年間で純資産＋１，４００万円、毎年６６万円のキャッシュフローが得られます。
また東京都心の物件は土地比率が高く価値が落ちないため貯金効果が高く、先ほど計算した４，７００万円の貯金があるのと同等となります。
これも２０年後には３００万円近い収益を生み出します。これで２棟合わせて年間６００万円の収益ですね。
残る課題はこれです。関西圏の一棟物件をフルローンで購入した場合、やはり家賃収入のみの返済だけでは心もとないです。場合によっては赤字物件となってしまい資産形成の足を引っ張るでしょう。
年間１００万円で２０年ほどの安定した追加収入が欲しくなります。
ここもやはり太陽光発電の委託管理により、例えばキャッシュフローを年間１００万円ほど生み出せれば実現できます。
外部委託するとどうしても維持費が上がってしまいますが、そこは割り切り３，０００万円ほどの物件を表面利回り１１％で運用できれば可能です。
但し太陽光は自然災害に比較的弱いリスクがありますので、あまり持ちすぎるのも考え物ですが。そもそも利回り１１％の物件は最近時中々ありません。
初期費用も５００万円ほど掛かりますね。ここは一度太陽光業者さんと打ち合わせしてみようと思います。
これが実現できれば目標にしている無借金でアパートを３棟手に入れることが出来ます。これを２０年後に実現できれば完了です。
ということでかなりの長期戦になりますが、時間（とお金）を掛ければ全く不可能なことではないことが分かるかと思います。
新築アパート経営を基本としていますが、新築アパートは依然も触れましたが短期では儲けは出ません。長期間掛けて優良な中古物件を自分で創っていくのが基本的な考え方です。
こうして出来た不動産は資産になりながらも収益を生む事業の基礎にもなります。やはり不動産が最強なのです。
都心の価値の揺るがない不動産を手に入れたら、後はキャッシュフローを風光明媚な地域の開発や更なる都心物件購入に充てて行けば良いと思います。
振り返って大切なのは、日々を確かに一生懸命生きてしっかり本業でお金を稼ぎ、それを資産構築に投入していくこと。
そのためには毎日の能力研鑽で給料を上げ、健康を維持し、無駄な消費行動の抑える、ここをしっかりしていきたいと思います。
また個人事業として行うのは１棟目のアパートと２基の太陽光発電所までにし、２棟アパート目以降は法人所有にすることで税金対策をしっかりしていきたいと思います。１棟目は生命保険効果も重視しています。
４０代で富裕層としての生活の基盤を築き上げ、公私ともに豊かな人生をこれから生きていきたいと願います。
皆様も一度きりの人生、悔いなく楽しんでくださいね。それでは本日もありがとうございました。