こんにちは。Toruです。
本日は天気も良く、すっかり秋らしい涼しさで気持ち良いですね。
不動産視察にでも出かけようかなと考えています。
そんな不動産推しな私ですが、本日は資産運用の比較を行っていきたいと思います。
時間を無駄にしたくないしお金持ちになりたい。そんなの誰だってそうですよね。だからどれが一番近道なのかを考えるのはごく自然なことです。
私は今まで様々な資産運用を行い、５年ほど掛けてじっくり研究しました。
結論は不動産ですが、その理由を書いて行きたいと思います。
毎年３００万円お金の余裕があると仮定してください（これは人により１００万円でも１，０００万円でも何でも構いません。）。これを２０年続いたとします。
１．円で貯金した場合
３００万円を２０年間金利0.1%で積み立てたとして、６，０６０万円
まあこの低金利時代こんなものです。
２．株や投信等で利率4%で運用した場合
３００万円を２０年間金利4%で積み立てたとして、９，１６９万円
思ったより増えましたが、金利４％の運用が出来るどうかは不透明です。３％であれば８，２０７万円になりますし下がる可能性も十分ありますので判断が難しいところです。
３．不動産をフルローンで資産運用した場合
新築１億円の物件を金利2%３５年返済のフルローンで組み、初期家賃７００万円（利回り７％）で運用。３００万円を毎年繰り上げ返済に充てる。
２０年後の残債１，０００万円、物件価値７，３３３万円＝純資産６，３００万円
一見資産価値的には貯金と変わりなく見えますが、家賃収入によるキャッシュフローが毎年発生してきます。入居率９０％とすると、概算キャッシュフローは２０年間で３，５９８万円となり、純資産額は９，８９８万円になります。
残債を完済して物件価値７，７００万円で築２０年物件の完成です。家賃下落が２０％として満室家賃が５６０万円、入居率９０％としても毎年５０４万円の収入となります。経費を引いて３５０万円ほどの収益でしょう。また手元キャッシュとして２，５９８万円が残ります。つまり持ち出し３，４００万円ほどで７，７００万円の物件が手に入ったことになります。不動産取得税と諸費用でもう５００～６００万円掛かったとしても十分に利益が出ています。
これは一重に家賃収入を返済に充てることが出来る故のパフォーマンスなのです。但し物件は多少高くても価値の高い好立地に買いましょう。折角土地が残っても価値が低ければ意味がありません。
それではそれぞれ比較していきましょう。大切なのは為替変動とインフレがあることを忘れないことです。
１の貯金は論外にも見えますが、円高が進めば国際的には大きな価値を生み出していることになります。また元本リスク０ですので安心と言えば安心です。
但しインフレにより実質通貨価値が目減りした場合は当然価値も目減りします。円安も同じです。
２の株・投信による資産運用は１から明らかな違いがあり、金額的にも最もリターンが見込める投資になります。配当金を３％とすると、３００万円近い収益が見込まれます。
３は最も成績が良く見えますし、安定した文字通り不動の資産を構築することが出来ます。その分入居率を維持する努力も必要ですし、当然現物を持つことによる様々なリスクも負います。立地や購入条件によっては大きくシミュレーションから乖離します。
ですので１～３はそれぞれ長短があり一概にどちらが良いか言えません。２で資産構築を進めて不動産を買っても別に良いのです。
結局それぞれの方法に一長一短があり、どれが一番良いのかは考え方や個性によると思います。
私は建築物が好きで、そこに暮らす方々の生活を考えるのも楽しいので不動産を好んでいます。価値の安定性も高いし収支も見通しやすいですし。
積立ＮＩＳＡで家族で枠一杯投資して、残りの余剰金は少しの貯金と不動産の繰り上げ返済に充てるのが良いのかと考えています。結局組み合わせですね。
もちろん私自身これが一番効率良いと考えているのでこうしています。確実に現物資産である不動産を創り上げていきながら、優遇の大きい積立ＮＩＳＡを行いつつもしものための貯金をしていく。これが王道だと考えています。
また不動産において大切なのは初期の購入条件と立地ですので、その点はご注意ください。基本的には多少高くても好立地の物件を購入した方が長い目で見た時に利益を出せるはずです。
まあ最高の条件で購入するのも非常に難しいので、納得できるの条件のものをしっかり吟味して購入しましょう。
それでは本日もありがとうございました！