こんにちは。Toruです。
本日は土曜日、サラリーマンの自由行動日です。
朝からコーヒー飲んでくつろいでも良し、評価アップや自己研鑽のために時間を使うも良し。
ということで私はアイケンジャパンのセミナーに参加してきましたので、その様子をお伝えしたいと思います。
本日は久しぶりに不動産投資セミナーに参加してきました。
講師はアイケンジャパンの社長の中島さんでした。社長が自ら登壇する会社は他には三光ソフランさんがあったと思いますが、やはり社長の口から直接説明して頂けるのは面白いです。
スライドの説明の合間にちょくちょくご経験談をお話し頂くのですが、その話が実体験に基づいたもので大変参考になります。
ADやフリーレントの話、どんなにそれを積んでも当て物は当て物で決め物にはかなわない。決め物を持つのが不動産経営成功の秘訣だと。
どうも当て物というのは賃貸物件を紹介する際の比較用の条件の悪い物件、決め物とは仲介業者が本命で契約を決めたいと考えている物件の様です。テレビでも始めに当て物を当てて最後に決め物を見せて契約まで持っていきますよね。そういった生々しい話が聞けて面白かったです。
実際私もシノケンさんの物件を名古屋に保有していますが、いつも比較して見ているため良くわかりますがアイケンさんの物件は建物の設備が豪華な割に家賃が安いです。空室が出てもすぐに埋まるというのも頷けます。
その分多少立地は劣るかなという気もしますが、シノケンさんと土地の入札で競ったりするらしいので実態はあまり変わらないのかもしれません。
アイケンさんはアイケンさんの良さがありますので、次に購入するのはアイケンさんが良いかなと考えています。何より建物の圧倒的なこだわりは素晴らしいと思います。
場所は京都～福岡の間で考えています。私は元々ルーツが九州にあるので福岡も良いかなと思います。福岡は良い評判しか聞かないので恐らく住むには良い場所なのでしょう。
私は収入を４つのカテゴリーに分けています。
１．労働収入：サラリーマン収入。体が資本で大変だが働く限りは収入も途切れない。社会貢献や共同体意識を満たせるため、お金をもらいながらその他の恩恵を上手く享受できると美味しい。
２．不労収入：不動産、太陽光発電所現物の運用益。寝ている間も安定して稼いでくれる頼もしいパートナー。現物のため災害や事故リスク有り。借り入れ比率が高いと収支赤字の危険有りだが、レバレッジ効果により高効率な資産構築が可能なのでこの辺はバランス。時間の経過により資産は着実に積み増される。
３．資産運用収入：株式ETFの売買、配当金収入。株式市場は歴史的に伸び続けているという特徴を活かした２０年以上の長期投資に重点をおくべき。これも時間の経過を上手く活用して楽に資産を構築する。
４．事業収入：ブログ、Youtube、せどり等の事業収入。手間は掛かるが手間に対する利益はサラリーマンの３倍は見込める。
上記の４つをバランス良く実施していくことで経済的に強固な基盤を築こうとしています。
その中で収入のベースである毎月２５～３０万円の収入を上記で最も安定している２の不労収入で確保したいと考えています。
不動産、太陽光も設備が高額で一つ保有するのに数百～数千万円の初期費用が必要となりますが、一度運用を開始すると後はあまり大きくは手が掛かりません。
設備の修繕のため１５年後に２００～３００万円ほど支出が発生しますので収入の１０～２０％程は積み立てておく必要がありますが、それでも他の収入の一時的な下落があっても頼もしく粛々と稼働して経営を支えてくれます。
頭金を１，０００万円、７，０００万円を金利２．５％で３０年で借り入れますと、アイケン物件の場合キャッシュフローがおおよそ年間で８０万円くらいになると思います。
アパート２棟で１６０万円、太陽光２基で２００万円で年間３６０万円の収入となり、収入のベースとしては十分ですね。
ローンの完済後の３１年目以降は収入が大きく上がりますし築３０年でも今どきの仕立ての良いアパートはまだまだ現役で使えます。多少高くても今から好立地に新築で土地付きアパートを買っておき、将来運用を続けても良し売却しても良し。選択肢を今から作っておくと安心ですね。
しばらくは生活費はサラリーマン収入に頼り、不労収入は資産構築と将来の安定収入確保にと考えています。
そして折角不動産を買うのですから、どうせなら自分が住みたい場所に買いましょう。現物を運用する不動産経営ならではですね。自分が老後に住んでも良いなという場所に買えば、最悪不動産経営が上手く行かなくても自分で住むという出口もありますからね。
そういう意味で私は名古屋、京都、福岡かなと考えています。
先ずは副業収入２５万円を目指して活動していきますが、先述した４つの収入の長所を上手く活かして効率良くそしてバランスに配慮して資産を築いていきたいと思います。
やはりサラリーマンとして働いて得た収入が全ての基礎となり資産が築かれていきます。そこは一生懸命頑張り、堅実に４つの収入を築いていきます。
不動産運用の最大のメリットは借り入れによりレバレッジを活かした高効率な資産構築が出来る点です。この点はREITに比べた長所になるかと考えています。
但し借入比率が上がりすぎると金利上昇に対応できないので、自己資本比率を２５％以上に維持しながら資産を増やしていきたいと思います。
それでは本日もありがとうございました！