こんばんは。Toruです。
本日も朝から晩まで打ち合わせ打ち合わせ。まあ話していると退屈しないのでこれはこれで良いのですが。
最近話すのが仕事になりつつあります・・・
さて、本日はアパートの購入に対する私なりの考えを述べていきたいと思います。
不動産を買うなら積算以下の値段で土地値の高い物件にしましょう、という話をよく聞きます。
その理由は高積算の物件を買うことで負債よりも多くの資産を保有しそれを理由に更なる融資を引っ張り、資産規模を短期で大きく出来るからだと理解しています。
これはこれで一つの考え方で、もし優良な中古物件を購入できるならこれが最良の選択だと思います。
しかしながら優良な不動産というのは当然持ち主も手放そうとしません。安定した収益源を求めて不動産を買っている方々が、わざわざ安定した収益となる不動産を格安で手放すはずがないからです。
結局市場に出回るのは利益を出すのに手間の掛かる物件ばかりです。若しくは売り急ぐ物件を買いたたくか。中古物件の売買は買う側が損するか売る側が損するか。不動産売買はババ抜きというのも頷けます。
そうして手にした中古物件を部屋を綺麗にし、たくさんの広告宣伝費を掛けて部屋を埋めれば短期的にはキャッシュフローを生み出すこともできるでしょう。もちろんそれはそれでありです。恐らく古い物件でも築４０年近くまで物件を運用することも可能でしょう。
私はサラリーマンが忙しくあまり副業に手間を掛けられません。それに私が狙う都心好立地の中古物件は持ち主も価値が分かっており非常に利回りが低く、あまり良い物件は見つかりません。
やはり私は自分が始めから関わって安心して保有し続けられる新築物件を保有するのが良いと考えています。
新築物件は高価です。当然建築業者の利益が乗っていますので購入してすぐに売っても赤字になることがほとんどでしょう。
それでも私が新築物件を購入するのは、自分が住んでも良いと思える魅力的な物件を新しく建てて賃貸業界に出回る物件の若返りを図ることに意味があると考えるからです。
性能の高い物件を適正な価格で提供することで快適な暮らしを提供したい。それが私が不動産事業に描いている思いです。
もちろん中古物件は中古なりに安さを求める方には有難いとも思います。それでもその差額の２～３万円を何とか払ってその分を日々の活力を養うことに充て、より高い収入や副業にチャレンジする方がその方にとっても良いと思います。
行き過ぎた節約は却って自分の人生を貧しい方向に向かわせてしまいます。家賃３万円の家に住むより、家賃６万円の家に住めるように収入を増やす努力をする方が健全です。
私自身低価格のアパートに住んでいたことがあります。そこからある時家賃６万円ほどの家に住み始めました。人生が非常に明るく楽しくなったのを覚えています。良い家に住んでいると家にいることが楽しくなります。無駄に出回ることが減り、節約に貢献すると思います。家に戻るのも楽しくなります。
ただしここもバランスで、無駄に高い家に住むのも浪費となります。一人暮らしの方であれば、場所にもよりますが最低価格の住むだけで苦しいアパートに住むのではなく、ある程度快適な最低価格＋２～３万円の家に住む方が良いと思います。
新築物件の収益性は決して高くはありません。
都心の賃貸ニーズの高い場所にアパートを買うと表面利回りは大体６～７％の辺りに落ち着くと思います。東京都心はもっと落ちます。
新築を自分から企画して業者を選定し、土地や建材の仕入れも工夫すれば１～２％は利回りは上がると思います。つまり一棟木造アパートで大体値段にして１，５００万円ほど下げられますが、この辺りは建築や土地価値に対する専門的知見は当然として、優良業者や土地の選別と不動産業界で実際に発生する詐欺被害に対する十分な対策が必要です。はっきりと難しいです。
ですので新築物件を購入するのであればこの低利回りを前提に長期運用を考えるのが良いと思います。２０～３０年の運用ですね。
例えば３０年ローンでアパートを購入すると、大体年間６０万円ほどキャッシュフローが出ると思います。これを繰り上げ返済に回していくことで２０年後には残債が大きく減り、残債に対する家賃の利回りは１５％ほどになると思います。
都心で築２０年で利回り１５％のアパートなどまず手に入りません。
つまり少し先の話にはなりますが、自分で頑張って２０年運用することで普通は無いような好条件で中古物件を購入するのと同じ効果が出ることになります。
ですので新築物件の購入は日々のキャッシュフロー狙いではなく、資産構築のための購入となります。不動産収入だけで生活するのは２０年は先の話になりますね。
２０年経ったら利回り１０％ほどで売却すれば大きな売却益を手に入れることができるでしょう。もちろんローン完済まで物件を保有し、その後のキャッシュフローを楽しんでも良いですね。
不動産の収益は決して浪費することなく、繰り上げ返済に全額充てていけば経営が苦しくなることも無く安定して資産が構築できると思います。
これから人口が減少し、コンパクトシティ化に拍車がかかると予測しています。
ですので長期運用前提であれば不動産を購入するのは大都市のターミナル駅近郊に限定するべきです。恐らくそういった立地であれば土地値は年間平均２～３％くらいのゆっくりしたペースで３０年間上昇していくと見込んでいます。政府主導のインフレも進むでしょうしね。
名古屋、京都、福岡の３都市の好立地に物件を保有することを考えていますが、３０年後は恐らく１～２億円ほどの資産価値となっているだろうと見込んでいます。
この資産構築を物件価格の１～２割ほどの自己資金を出し、その後のローン返済や管理費固定資産税等の諸経費を全て家賃収入で賄うのが新築不動産運用だと考えています。
この様に長期での運用が新築不動産経営の前提になりますので、当然長期の運用の間に起こり得る天災や金利上昇等がリスクとなります。
台風により建物を破損したり、増水で浸水したり、地震や火事で建物を失ったり。そういったリスクが最も大きいと思います。
また金利上昇により返済額が大きく増えれば収支が赤字となり、苦しい状況に陥ります。
そういったリスクを考慮し、建物はしっかりしたものを災害リスクの少ない土地に建てる必要があります。また十分な現金を確保し、万が一には融資を返済できてしまえるのが理想です。
やはり不動産経営はそれなりに経済的な余裕が無いとできないかなと思います。
その分好きな地域に建物を保有する喜びもありますし、その地域の魅力に触れるという現物不動産投資ならではの魅力を味わうことが出来ます。如何せん金融商品への投資は退屈ですからね。
私は新築不動産を資産の一部としながら、あまり融資過多とならないよう他の金融商品も保有しバランス良く資産構築を行っていきたいと考えています。
やはり新築不動産は見栄えが良く設備も豪華でしっかりしているため、物件を眺めているだけで満足します。
私の実家も築２５年になりますがまだまだ現役で機能しています。あまり作りもしっかりした家では無かったと思いますが、それでも帰省の旅に私を迎えてくれます。
木造住宅の性能は日々進化していますので、今どきの技術でしっかり建てた物件は５０年を超えた運用が十分に可能と考えています。
将来も発展が見込める好立地に今から物件を保有し、老後はその物件に住んでも良いですし子供に収益不動産として相続しても良いです。色々と使い道はあると思います。
私の様に純粋に建物が好きな方にはとてもお勧めできます。前述のリスクを上手くコントロールすれば大きく失敗することもほとんど無いのかなと思います。
資産構築はとても長い時間が掛かりますので、どうせなら自分が好きな方法で資産を構築していきたいものですね。
それでは本日もありがとうございました！