おはようございます。Toruです。
本日は妻の出産で病院に立ち合いです。待ち時間の間にブログを更新したいと思います。
私の最近のトレンドである生き方について書いていきたいと思います。
書いてみると不思議ですね。副業が本業になっているようにも見えます。
無理の無い範囲での生活費を計算してみると、私の場合大体３０万円くらいになります。これを先ずは副業収入で確保していきましょう。
それが出来ると少なくとも短期的にはサラリーマンで稼いだ分だけ資本収入は増えます。短期的にはというのは、例えば不動産は年々物件劣化に伴って家賃や入居率は落ちていきますし、太陽光発電もパネル劣化で段々収入が落ちていきます。
ですが例えば給料の毎月３０万円（年収で言うと４００万円）を資本形成に充てると、大体年間で４０～５０万円の収入増となります。資産規模にもよりますが、流石に劣化によって年間５０万円は下落しないです。私の規模で行ってもどんなに大きく見ても２０万円程度でしょう。
つまりこれが出来ると働いた分だけより資本が大きくなる。頑張った分だけどんどん生活費に充てられる副業収入が増える。贅沢も増えた分だけできる。お金を使ってもまたすぐ次の月に資本から入ってくる。張り合いが出るのではないでしょうか？
日々変化なく過ごすのはそれ自身が停滞感を感じ、人生がとてもつまらないように感じ始めます。そうではなく、高給で頑張れば頑張るほど資本家としての生活が豊かになる。
もちろんこれは一時的な豊かさではありません。一度築いた資本は今後も何十年と利益をもたらします。サラリーマン給料は不安定で今のご時世一年先もどうなるかわかりませんが、資本収入は変動しながらも何十年もの間大きく減ることは無く安定して保有者を潤してくれます。
このループに早く入りましょう。私ももう少しでここに到達できます。
先ずは速く資本収入を作る。これが大切になりますね。
しかも労働収入の様なものではなく、自分が寝ていても長期的に安定して入ってくるものでなくてはなりません。
この条件を満たせるのはやはり不動産と太陽光だと思います。
これを株でやろうとすると、月間３０万円の収入を築いた頃にはきっとおじいちゃんになっていると思います。配当金比率４％としても税金を考えると１億円の株式が必要ですが、これだけ築くのは楽なことではありませんよね。
ここで活躍するのは不動産と太陽光最大のメリットである融資です。国民政策金融公庫や銀行を活用しましょう。
私も大体７００～８００万円を自己資金にして総額１億円ほどの規模でアパート１棟と太陽光発電所２基を購入しました。
この資本から年間２００万円ほどのキャッシュフローを生み出しています。これと株の売却益や配当収入を入れるとトータルで毎月２０万円ほどの収入になります。
太陽光のローンを１，０００万円更に繰り上げ返済すればほぼ月間目標３０万円をクリアできます。キャッシュフローを返済に充てればあと５年ほどで達成です。その後太陽光の固定買い取り制度の切れる１５年間はこれを維持できます。
そしてその１５年の間は生活費による出費が発生しないので、サラリーマンやその他の労働から得た給料は資本への投資に全額充てられ、資本家に毎日近づいていく。
こんな生き方、魅力的ではないですか？
我々サラリーマンは融資を活用できます。これが最大の強みです。
先ずは自己資金を貯め、将来のニーズが途切れなさそうな立地の良好な都心部に不動産を購入しましょう。太陽光ももちろんお勧めですが、FITの終了に伴い物件は無くなってきていますので、もう２～３年経って少し値段が落ち着いたら不動産を買うのが今は一番良いかなと思います。その間に自己資金を貯めるのが良いと思います。
後はどのくらいまで借り入れをするかですが、私は自分の持つ純資産の１０倍というのが限界だと考えています。これ以上上げてしまうと金利変動や収入物件の故障や崩壊等での収入減が大きなリスクになり、サラリーマン収入を全て充てても追い付かず最悪破綻まっしぐらです。自己資本比率は最低でも１０％は確保しましょう。
この自己資本比率は２５％～４０％の間に保っているのが理想です。ここを資本収入が減らないように資金を投じながら少しずつ目指していけば良いと思います。よく本に書いてあるような一気に何億もの借金をして何千万円もの家賃収入を目指すのではなく、１０年以上掛けて少しずつ増やしていくのが安全で投資チャンスを有効に活用できて良いと思います。焦る必要はありません。
融資が緩んでいる＝物件価格が高騰している、と考えるべきです。融資が引き締まって物件全体の価格が事業として見て適正になってから改めて良いなと思える物件をなるべく廉価に購入しましょう。
私も次は新築でイールドギャップ７％を目標にしたいと考えています。駅徒歩７～１０分以内、出来れば用途は近隣商業、スーパーやコンビニ病院等の生活インフラが整っている、エレベータ無しの３階建てで間取りは単身世帯向けの広めの１LDK。
人口は減少しますが世帯数はこれから都心部で増えていきます。十分な自己資金の元に新築で購入して末永く運用するのが良いと思います。
私も今回の株価暴落で株を大量に購入しましたが、２～３年後にもし不動産の買い時が訪れていたらまた不動産にお金を移していきたいですね。
一度資本収入を生活費以上に築くと、使い方を間違えなければ後は時間とともに純資産は大きくなっていきます。
自己資本比率を確保し、ここまで来たら余剰資金を株の購入に充てる。これが正解でしょう。
株は確かに上昇スピードが高く、上手くやれば年間複利１０％も現実的な値になります。市場全体が大きく値下がりした時に長期優良銘柄を購入するというのが私の戦略です。チャンスは多くはありませんが、常に網を張っておきましょう。
ですが幾ら複利が利いても配当金で生活費を確保するためには先述の通り１億円まで増やす必要があります。並みのサラリーマンであれば定年後に実現できていればすごいのではないでしょうか。もうおじいちゃんです。
先ずは借り入れを活用して資本収入を築き、そこからの収入で生活を成り立たせる。義務としての労働から解放され、資本家の道を進むための労働を望んで行う。
それがある程度の規模（私の場合は月収３０万円）になれば後は自己資本比率を調整しながらゆっくりと株式で資産を大きく膨らませていく。これが王道と思います。
分散投資が良いと一般的に言われていますが、分散投資が目的なのではなく有望な銘柄に投資をしていくうちに気づいたら分散されていた、というのが正だと思います。
豊かに生きていくために、頑張っていきましょう。
それでは本日もありがとうございました！