こんにちは。Toruです。
本日は南橋本駅近辺の一戸建てを見に行っていました。もちろん不動産投資用です。
橋本駅近郊はリニアの開通により発展することがほぼ確定しているのでねらい目だと考えています。
本日は私が投資において目標にしている利率について書いていきたいと思います。
総資産CF利回り３％というのは、借り入れを含めて例えば１億円の物件を運用することで年間３００万円のキャッシュフローを生むことを意味します。
自己資本回収比率２０％というのは、例えば３００万円投資したら年間６０万円のキャッシュフロー（売り上げでは無いので注意）を上げることを意味します。
それは５年で自己資金を回収することができることも意味しますので、５年後には新たに３００万円を投資することができるようになります。
そして借入返済比率５０％というのは、１億円の物件を購入して家賃収入が８００万円入るのであれば返済は４００万円以内に収まるということです。
これらの指標を満たせるのであればすぐにでも投資をする価値があります。
非常に魅力的な投資先ですね。
具体例でいうと、不動産であれば
物件価格：１億円
家賃収入：８００万円
融資返済：４００万円
管理費、固定資産税：１００万円
こういった物件になります。これは大体ですが利回り８％の物件を金利２％の３０年ローンで自己資金１，０００万円（うち購入諸費用４００万円）購入した場合に実現することができます。
満室に近い運用を見込めるのであれば非常に魅力的な投資先です。
また私が太陽光発電所で購入した実例になりますが、
物件価格：１,１７６万円
売電収入：１７０万円
購入諸費用：１４４万円
自己資金：１４４万円
年間返済：９３万円（金利2.45%の１５年ローン）
年間キャッシュフロー：５０万円
これで総資産利回り3.8%、自己資本回収比率35%、借入返済利率55%になります。キャッシュフローを繰り上げ返済に120万円充てれば借入比率を50%未満にすることが可能です。
これで目標にしている指標を達成することが出来ます。購入時に全てを満たすことは難しいですが、運用を数年進めていくことで結果的にこの指標を達成できるのであれば十分に魅力的な投資先となります。
物件の劣化による元本の棄損は発生するのですが、後は借り入れ金の返済スピードをそれに応じて調整すれば良いです。不動産であれば３０年、太陽光であれば１５年で設定すればバランスシート上極端なマイナスになることはないです。
目標値は投資をされる方の考え方により様々かと思いますが、少なくとも自分なりの目標値は持つべきです。
そうしないと世の中に無数にある投資先を選定するのが大変です。
先ずは指標を満たすかどうか、若しくは指標を満たさなくてもそれを補って余りある魅力があるかどうか。そこから投資先を絞り、その上で自分が満足できる条件で投資先を選定していきましょう。
投資を始めると世界が変わります。このブログをお読み頂いた貴方様の充実した投資家ライフを願っております。
それでは本日もありがとうございました！