世の中には沢山の投資がありますね。
どれが有利なのかは一概には言えず市況や戦略次第ではあるものの、それを見極めるための重要指標として投資元本の回収比率というものがあります。
例えば１０００万円投資して投資家からの利益で１０年後に元本を回収できれば回収比率は１０％となります。
投資元本を回収しつつ再投資をしていけば投資が更に追加収入を生み資産は加速的に増えていきます。
当然高ければ高いほど良く見えますが、例えばフルローンでの不動産投資は手数料２００～３００万円を投資すれば２～３年で元本は回収できます。
一見すると良く見えるのですが、同時に不動産物件の金額と同じ負債を抱えることとなってしまいます。これを繰り返すと金利が上昇した際や少しの入居率の下落が即刻破綻につながってしまいます。
最悪ケースを想定しローン支払い額半額程度は自己資金から捻出して支払えるような規模に抑えておくことが大切です。
ここでもう一つ大切な考え方が自己資本比率になります。購入する不動産価格に占める自己資金や保有する現金総量の比率が十分に高ければ、ローン返済が出来なくなるようなことにはならないでしょう。
自己資本比率が３０％あれば会社経営は破綻しないと言われています。
実は私も一棟目のアパートは新築フルローンで購入していますが、これは仮に入居が半分になっても十分に余裕を持ってローンを返済していけるその他の収入が十分に確保できているからです。
つまり単純に元本を回収することが重要なのではなく、元本を回収しつつそのもの単独での投資が長期的にマイナスを出さないものである必要があります。
新築不動産であれば３０年以上の長期運用が前提となりますので、少し気長に１０～１５年以内に自己資金が回収できれば良いのではと思います。市況を読みながら１０年に一回くらいの物件購入くらいが丁度良いですね。
一般的に言われているのは先ずは２０００万円投資元本を用意し自己資金３割ほどで物件を購入運用し、利益を２０００万円貯めたら追加で物件を購入してというのを繰り返していくと時間の経過とともに物件拡大スピードが上がっていき自己資本比率も高めに維持できます。
その他の投資も同様で例えば私が購入した太陽光の場合は自己資金３割を入れてROIで１８％、つまり５～６年で投下資本を回収できます。このくらいであれば日に日に目に見えて現金が増えていき、すぐに投資元本を回収できることを実感できます。
太陽光は２０年のFIT期間とFIT終了後の１０年間の運用を前提とすると非常に大きな利益が見込めます。FITが終了してしまったのはとても残念ですが、もしまだ１８～２４円物件を購入できるチャンスがあれば狙っていきたいところですね。
リスクを理解し、それをコントロールしながら投資をしていくことで資本増加スピードを最大化できます。ここは相当の経験と知識が必要になりますね。
こればっかりはやってみて経験を積みながらでないと会得出来ない領域です。先ずは最悪ケースを想定しても破綻しない規模での投資を、この自己資金回収比率と自己資本比率を意識しながら少しずつ始めていきましょう。
それでは本日もありがとうございました！