おはようございます。Toruです。
アパート投資って楽しいですよね。
業者のセミナーに参加し、現地に出張し、自分の物件を見て、帰りに現地の名産を味わって観光して帰る。
それに加えて資産形成出来たら最高です。
ということで私が愛してやまない新築アパート投資について、採用している収支シミュレーションについて書いていきたいと思います。
私が購入した物件は名古屋市の新築物件です。木造アパート一棟８０００万円弱で利回り６．３％の物件です。
利回りは低く当然収益性も低いですが、デザインや名古屋城や市役所が近い名古屋駅東側エリアの立地、そして３階建てロフト付き１LDKの間取りということで建物がしっかりしていて入居者の方が長く住んでくれそうだなと感じたのが購入した大きな理由でした。
またサラリーマンの本業が当時とても忙しく、早く始めるメリットを重視して土地付きで融資も好条件で付けてくれるシノケンを選びました。
この不動産を購入したことで投資に対する本気度が変わり、日々の金銭の流れに非常に敏感になり簿記も勉強して帳簿も付け始めたおかげもあり今はかなりのスピードで資産形成を行えるようになりました。そういう意味でも先ずは高くてもシノケンで不動産事業を始めることが出来て良かったかなと感じています。
投資は致命傷を避けながら成功と失敗を繰り返しつつ根気よく続けていると気づいたら資産が膨大に膨れ上がっているものです。
本題の私が採用しているシミュレーションですが、
・年間家賃下落率１％
・年間入居率下落率１％
・金利、返済年数は１～２％の３５年返済でスタートし、金利は借入時の２倍までを想定。
条件としては多少厳しめのものとなります。３０年後で家賃が７０％かつ入居率も７０％で入金額も半分になります。
これでシミュレーションした場合、金利次第で－１０００万円（現状金利をキープ）～－４０００万円（すぐに金利が２倍になり繰り上げ返済無し）の結果となります。これで土地と建物が手に入る計算です。恐らく現実的な金利上昇カーブを採用すると―２０００～－３０００万円となると思います。
恐らくこの辺りが現実的な数値なのだと思います。あとは物件が古くなるにつれて経営努力を行うことで家賃や入居率をなるべく維持することが大切になってきます。この経営努力を築１５年以降くらいから実施することで、手出し無しで土地と築３０年の木造アパートを手に入ることが私の目標となっています。
不動産が自己資金２～３割を求めるのはここが理由ですね。例えば頭金を２０００万円入れると恐らく収益性次第で１０～１５年ほどで回収できますので、その手元資金で更に物件を追加すれば時間を掛けて物件数をどんどん増やして行くことが出来ます。
当然物件数を増やせば築年が古くなるにつれて手間も増えていきます。ここを楽しんで事業として経営出来れば、安全に土地と建物を手に入れつつ１５年後くらいには好条件で築浅の中古物件を手に入れることと実質的に同じ結果となります。
これが私が進めている新築不動産投資です。長い時間を掛けて手元資金を使って少しずつ物件を増やしていく戦略です。
言ってしまうと始めから好条件の築浅物件が手に入れば一番良いのですが、それが普通のサラリーマンには難しいですね。好条件の築浅物件など持ち主も手放しません。
ですので私の場合は遅くとも１５年後にはセミリタイアして本業で生活が成り立つレベルの規模で不動産経営をやることを考えています。
そして生命保険効果と節税効果も忘れてはならないメリットです。事業化を行い種々の節税対策を行うことで収支を大きく改善することが出来ますし、私に何かあっても団信によるアパートの収入で家族が生活を維持できるのでここも非常に頼もしいです。実際私は生命保険は最低限しか入っていないので、金銭的なメリットもかなり大きいです。
私は大体５年毎に自己資金を１０００万円ずつ入れて先ずは３棟まで木造アパートを地域分散して取得し、手に入るキャッシュフローと毎年の自己資金を入れながら現物不動産をバランス良くポートフォリオに入れていくつもりです。
やはり資産上昇スピードが高いのは実績的にはインデックス投資なのですが、かたや今後の市場成長性も不透明であり定期的な現金収入をもたらす資産の割合をそれなりに持つことはとても有用です。何より安心感がありますね。
上記の通り入居率と家賃下落については織り込み済みですが、一番怖いのは負債比率が高く金利上昇が読めないところなのでそこはやはり流動性の高い株や債券、現金の保有を厚くし何かあれば繰り上げ返済にお金を回すことを考えています。
その場合は資産上昇スピードは落ちますが、それでも３棟あれば合計で１～２億円規模となるのでそれはそれで良いのかなと考えています。
後は王道の１棟ずつを無借金にしていき、そこからはレバレッジを抑えて資産を増やして行きます。
また２２年後に減価償却を使い切った後のデッドクロス対策としても、負債はそれまでに完済できるよう予算を組んでいくつもりです。
私は大体年間６００万円を投資に回すことが出来ますので、今後の８年半働いたとして５０００万円ほどの投資資金を手に入れることが出来ます。もう最近は働いた年数の分だけリタイア後の生活レベルが上がることが分かってきました。
不動産と太陽光からの収入も８年で２０００万円ほどが見込めるため、この合計７０００万円で上手く借り入れと返済を進めて物件数を増やしていきます。
予想に反して金利や不動産価格上昇がすぐに起こってしまった場合は不動産への資金投入は暫く打ち止めにしようと考えています。不動産投資が有利になるタイミングは必ず来ますので、そこまではじっと待ちます。
日本全体としては人口減少が続きますが、かたや名古屋や福岡等の主要都市は今後も人口増が見込まれています。多少高くても私は都心への投資を進めていきます。
またサラリーマンを辞めて時間が出来たら今度は土地から仕入れて業者を自分で選んでというのもやってみたいですね。
それでは本日もありがとうございました！