昨日アイケンジャパンのセミナーに参加してきました。
オーナー講演はいつもの方がされていました。この度晴れて脱サラされるとのことでおめでたい限りですね。なんでも退職金が２～３年分の給与分割り増しされるとか。２０１３年ごろに新築不動産を買われた方は大体成功されている方が多いですね。
やはり不動産購入もタイミングだなと感じます。
話を聞いていて思ったのですが、やはり今の価格が高騰した状況での不動産投資は厳しいですね。融資も頭金２割を求めてくるので中々難しい状況です。
紹介された物件を見てみると、大体１億円で利回りは６％半ばです。且つ最近の土地値高騰を反映して３階建て物件ばかりとのこと。
そして都心部の土地価格も高騰しているので、５年前に紹介された物件よりも立地条件が悪くなっています。土地値が上がっている分、中心地から少しずつ外れて土地値を抑えつつ利回りが変わっていない印象です。
頭金を出してしまうとこれをインデックス投資に回したときに比べてしまうので中々勝てないんですよね・・・
例えば頭金として２０００万円を求められた場合、金利２．５％の３０年ローンで年間キャッシュフローは１２０万円ほどになるはずです。
この条件で私がシミュレーションしたところ、大体３０年後に４０００万円ほどの不動産物件が土地付きで手に入る計算です（土地値が人口減とインフレでトータル変わらない前提）。３０年で２倍ということは複利利回り２．５％ほどです。
これを株式インデックスの期待リターン５％で複利運用すると、８６００万円ほどになっています。
不動産経営はかなりのリスクを伴いますが、無リスクとは言いませんが歴史的に手堅い成績を出している株式インデックスに負けてしまいます。
金利が上がればもはや勝負になりません。
仮に金利が１．５％で全期間固定になっても負けてしまいます。つくづく株式インデックスの強さを感じますね。
もちろん経営努力次第ではインデックスに近い利回りを出すことも可能だと思います。
かたや新築の間の１０年間のキャッシュフローは非常に手堅いので、もう少し利回りが高ければ元手を１０年ほどで回収することも出来ると思います。
１０年間安定したキャッシュフローがあると考えるとそこまで悪い選択でもないのかなと思います。
何より現物を経営している楽しさは他の投資とは一線を画します。インデックス投資は数字を眺めているだけで実に退屈な投資です。
不動産は以前の様にフルローンでの融資の門が開くまでは暫くお預けかなと感じました。
不動産が強いのは自己資金を少なく有利な融資条件で運用することでキャッシュフローを繰り上げ返済に充てれば少額な元手で将来大きな資産が築けるということです。
自己資金を求められる不動産にはあまり投資としての旨味が無いです。
今は高価すぎるので、不動産価格が下がりきったところで買えないかいま暫く様子を見て行きたいと思います。その間は株や金、仮想通貨で手堅く投資をしていきたいと思います。
もちろん現在運用している一棟アパートと２基の太陽光発電所についてはより大きな成果を出せるよう経営努力やキャッシュフローの再投資を粛々と進めていきますよ。
それでは本日もありがとうございました！