本日は仕事は午前で切り上げ、昼から不動産の打ち合わせをしてきました。
もはやどちらが本業なのかわからなくなってきましたね。会社は会社でサラリーマンの長所である安定した給与と信用力と強力な社保を上手く活用しつつ、業務時間外は副業に全力投球です。
もちろん休みはしっかり取りましょう。思いっきり休むと自然と動き出したくなりますので。
今回シノケンと久しぶりに物件と融資条件の具体的な話をしてきましたので、建売新築不動産投資の最新状況の共有と言うことで記事にしていきたいと思います。
今回シノケンと打ち合わせを行いざっくりと以下の様な感じの条件を提示されました。
・物件価格１億円弱
・表面利回り：６％弱
・年間キャッシュフロー：６０万円
・融資条件：金利２％３５年フルローン
これがついぞ５～６年ほど前は利回りが＋１％くらいは出ていました。首都圏や都心を中心に土地値が上がっているのが理由とのことでした。
これを私が利用している簡易シミュレーションに当てはめます。
・家賃下落率年間１％
・入居率下落率年間１％
・金利上昇率：０．５％／５年
・土地値は変わらない。
・購入諸費用と固都税は自己資金。以降毎年の経費は固定資産税を含め全てカウント。
そうすると累計キャッシュフロー－４０００万円ほどとなります。フルローンで購入して３５年後に４０００万円を支払って築３５年の築古アパートと土地が手に入る計算ですね。まあ今すぐ同様の立地に築３５年のアパートを買うよりは安いかなというくらいです。
土地値が上がっていない限りはあまり利益は見越せなさそうです。今回は自己資本比率の関係もありお断りすることにします。
但しこのシミュレーションはかなり厳しめのものですので、これがどう転ぶかは物件自体の良し悪しにもよりますね。好立地で安定した入居が見込めるのであれば多少は上振れしてくるはずです。
そうすると私の様に自分のポートフォリオの中に現物不動産が欲しい、生命保険効果を活かしたい、事業をやっている実感や経験値が欲しい、手間を掛けずにお任せで運用したい、そういった方であれば一棟くらいは持っても良いのかなと思います。
特に他の投資と比較して有利と言うほどでは無いので、もし自己資金を多く入れるのであればVTなどの世界株に投資することをお勧めします。これであれば長期的にはほぼ確実な株価上昇と年間１～２％の分配金を得ることが出来ます。
フルローンで且つ繰り上げ返済によるキャッシュフローの再投資を行えば年々純資産が膨れ上がってきますが、そのためにはもう少し厚めのキャッシュフローが欲しいですね。表面利回りはやはり７％は少なくとも欲しいところです。
悩んでいても始まらないので、先ずは一歩目を踏み出すことも大切だと思います。アパート一棟くらいであれば多少失敗しても何とか給料からやり繰りすることも可能です。
そうしているうちにだんだんと経験値と自己資金が貯まっていき、次の物件は少し上手く買えるようになっているはずです。
逆に上手く行くまでは諦めない覚悟も必要ですね。
新築アパート経営の一面としてその事業を通して新しく清潔で設備の整った住居を提供できることがあります。収益性も当然大切ですが、それと同じくらい安価な最新の住宅提供と言う社会貢献活動をしている気持ち良さやオーナーの楽しさを味わえることも魅力です。
私のお勧めはやはり不動産も株も他の事業もバランス良く経営することですね。それぞれの長所と短所を上手く組み合わせ、リスクを上手にコントロールするとサラリーマンだけでは成し得ないスピードで資産形成が出来ます。
それでは本日もありがとうございました！