２０２３年以降の国内不動産買い場シナリオを想定する

現物不動産の追加購入検討をかれこれ３～４年続けていますが、ここ一か月ほどそろそろ情報の仕込み時かなと考えて業者さんにちょくちょく話を聞いています。

お相手は割と有名企業で不動産に関心のある方であれば大体知っている様な企業です。

ある会社の方は東京都内の不動産購入を勧めてきました。東京都内であれば融資も下りやすく紹介可能とのことでした。

物件を見ると２３区の端の方（足立区や江戸川区）で利回り大体６％弱の１億円ほどの物件です。融資はフルローンで２％弱をご紹介いただきましたが、私の基準に照らし合わせるとまだまだ高いなというのが正直なところです。私自身も資産額がそこまで大きくないので、自己資本比率が過度に下がり危険水域に入ってしまいます。

もう一社の方は現在は不動産価格が高騰しておりサラリーマンへの融資がおりづらい状況なのでもう１～２年待つことを勧められました。

私もこちらが正解だと考えています。オリンピックによる期待上昇や融資が緩んだ２０１２～２０１７年前後の影響で不動産価格は現在非常に高止まりしています。

もう２～３年すればその影響が緩和され実勢価格も徐々に落ち着き、私の様なサラリーマンでも利益を出しやすい価格まで落ち着いてくると想定しています。

そこで自己資金を１物件に対して１０００万円提供しながら物件数を増やして行くのが私が想定している所有不動産を増やす世界線ですね。これで毎月のキャッシュフローを一気に増やします。

大体以下のイメージで増やして行きます。

かなりざっくりな計算ですがおおよそ上記の様な資産と資本CF推移になっていくと思います。金融資産を３０００万円前後、自己資本比率を２０％ほどに保ちつつ毎月自由に使えるキャッシュフローを増やして行く戦略です。

不動産については専業事業家を目指すというよりはどちらかというとポートフォリオと業態分散の一環として自身の経営の一部にしていこうかと考えています。

とはいえ売り上げとしてはアパート一棟当たり年間家賃収入５００万円前後、区分が２５０万円前後となりますので、幾つか買うだけで年間総売り上げとしては２０００万円となります。上手く買えばキャッシュフローとしては３００～４００万円ほどにはなるはずです。

アパートは減価償却が２２年になりますので、２３年目以降税金が跳ねるデッドクロス対策をしっかりしないといけません。

始めに減価償却終了を迎えるのが名古屋のアパートで２０３９年となります。その後上記買い増したアパート毎に購入時期に応じて迎えます。一棟当たり２００万円ほど課税所得が増加しますので、これまたざっくり計算で一棟当たり３００万円の課税所得が発生すると思います。３棟で９００万円の課税所得と考えると税率から年間３００万円ほどの税金が掛かってしまいます。

そうするとやはりそれまでに一棟は無借金にしておきたいですね。２０３９年に予定している残債が名古屋のアパートは３５００万円ほどですので、早いうちから繰り上げ返済に回していき達成します。

後は長期金利の上昇カーブをある程度見積りながら、自宅の購入や区分の購入有無を検討しつつバランス良く資産配分とキャッシュフローを整えて行きます。

先ずは２０２３年に向けてサラリーマンを頑張りながら１０００万円の現金を手元に貯めて行きます。全てはそこからです。

勿論不動産買い場が想定通り来なかった場合は普通に株や太陽光にお金を入れることでキャッシュフローと金融資産確保を優先していきます。実はこの方が安全に資産を増やせるのでそれはそれで良いかなと思います。

私自身九州と愛媛にルーツがあるので、九州と愛媛が近い広島（愛媛は人口減が顕著ですので）に不動産を保有しておきたいなという思いはありますね。この辺りは自分自身がやりたいことの優先度を見極めて進めます。

投資や事業経営においては想定するシナリオを幾つか予め定めておき、それが現実化した際は動くというように色々と網を張っておくのが重要ですね。

それでは本日もありがとうございました！