私は昔からよく「借金」をしていました。
学生時代は奨学金を借り、バイトはしていましたが欲しいものも分割払いで購入し、社会人になってからも３０代前半まではローンで高級車を買いとやりたい放題でした。
そんな中で借金を使いこなす術を身に着けて行ったのだと思います。
借金をすることで得られるのは「時間」です。貯金をしてから買うとその分だけ時間を失います。お金でやりたいことをすぐに実現することが出来ます。
そして投資をしていると良く分かるのですが利益を生み出すのは運用時間です。資産は時間と共に増えて行きます。
資産成長率が借入利率を上回れば借金はそのまま時間を掛けて資産となり、資産運用キャッシュフローが毎月の返済金額を上回れば定期的に現金を受け取りつつ資産額と負債との差額である純資産は増えて行きます。
運用利率７％の収益物件を借入金利２％で購入すればその利率の差であるイールドギャップ５％で資産を増やして行くことが出来ます。
例えば１０００万円を７％で運用すれば年間７０万円ですが、１０００万円を元手に金利２％で９０００万円借金をして１億円を７％で運用すれば年間５００万円となり圧倒的な運用益を得ることもできます。
逆に言うと住宅ローンなど低利の負債は繰り上げ返済をするよりも投資をした方が良いです。私も借入金利３％以下の負債は繰り上げ返済は行わないようにしています。
当然運用においてはリスクも経費もありますので、あとはそれらを如何に上手くコントロールするかです。不動産であれば満室維持や経費削減のための工夫や、太陽光であれば設備点検に清掃に常日頃のメンテナンスで狙い通りの運用を目指しましょう。
この時間と借金を利用した投資において最も大切なのはキャッシュフローがプラスであることです。如何に資産価格が上昇してもキャッシュフローがプラスにならないと長期の運用は苦しいものとなってしまいます。
総資産に対する負債比率である自己資本比率も重要です。私も過去に太陽光の融資の際に日本政策金融公庫の方には自己資金３割は出す様にとくぎを刺されました(笑)。自己資本比率は３０％以上を心掛け、運用が想定通りに進まなかった場合のリスクヘッジとしましょう。
やはりある程度の現金や万一の際に物件を手放し出口を取れるようにしておくことも大切です。
資本家にとってお金は従者の一人です。借金もまた忠実な僕として使いこなすことで資産形成スピードは飛躍します。
借金をして収益資産を購入し、時間を掛けてそのイールドギャップを利益にしていく手法について書いてみました。今は不動産も太陽光も高騰していますが、事業収入を構築しつつ日々調査を行い指値や金利上昇時のゆがみのタイミングを利用してまだまだ融資額を増やして行きたいと思います。