以下が私の資産の推移です。純資産と金融資産の動きがグラフ化されています。
大体７年で＋６０００万円ほどですが、何故普通のサラリーマンであった私がこんなに資産増が速いのか。
その理由は「借金」です。
レバレッジ投資家として私が使っているのは事業融資である負債であり借金です。これを不動産と太陽光の購入に使っています。
自己資金７００万円で１億２０００万円分の資産をフルローンで買いました。
この高いレバレッジに踏み出せたのは一重にサラリーマン給料がリスクヘッジとなっていたからです。毎月３０万円のマイナスキャッシュフローになっても耐えられる収入と生活設計をしていました。
もちろん収益シミュレーションは何度も行っています。
負債の返済に自己資金は一切使っていません。全て家賃収入と売電収入で賄い、尚且つ余剰キャッシュを生み出してくれています。
現在９０００万円ほど残債があり当初から３０００万円近く負債が減っていますが、負債は毎年３５０万円のペースで減りつつこれから返済スピードはどんどん速まり且つ物件運用により余剰キャッシュ２００万円を生み出しています。
つまり運用しているだけで合わせて毎年５５０万円の資産上昇に対し、物件の減価は価格高騰もありせいぜい年間２００万円程度です。つまり年間３００～４００万円の純資産増が発生します。不動産はむしろ値段が上がっているので実際はほとんど減価が発生していないと感じています。
市場価格で売却すれば粗利で３０００万円は出るのでもう給料でヘッジする必要もありません。運用を続ければ上記純資産増とプラスキャッシュフローを毎年もたらすので売る理由もありません。
不動産は団信が掛かっていて生命保険代わりになるので将来娘に相続するまで運用を続けるつもりです。団信のメリットがある以上、尚更借金を清算しようとも思いません。
購入前の私の収益シミュレーションでは勝てば爆益負ければとんとんでした。つまりリターンロスの非対称な投資でした。だから踏み出したのですが、もし今のリテラシーが当時あれば迷わず倍の融資を使っていたと思います。当時は怖くてあれが限界でしたね。
まあでも何事もほどほどにくらいが良いのかもしれませんね。
不動産の収益シミュレーションについては以下でも触れていますので良かったらご視聴ください。より詳細な不動産購入についてはこれから動画にまとめて行きますので、ご興味がございましたらチャンネル登録をしてお待ちくださいね。
投資は勝てるタイミングって本当に一瞬です。今は不動産はすっかり高騰しこれから金利上昇も見えてきています。今のタイミングははっきり言って始めるには難しいです。でも自己資金が３割あれば迷わず踏み出すべきとは思いますけどね。
時間の利益を一番分かりやすくもたらしてくれるのが融資レバレッジによる不動産投資です。