私の資産無限増殖システムのコア資産クラス「負債」。
融資を活用し購入した物件で得る運用収入の一部を借金返済に充てつつ、キャッシュフローを得ながら純資産を増やすこの運用。不動産投資がポピュラーですよね。
一時期一億円を超えていた総負債ですが、上記グラフの様にここ５年で２０００万円ほど減少して現在は８０００万円ほどになっています。運用総資産額は１億５０００万円少々なので純資産で７０００万円です。つまり今売れば超ざっくりで７０００万円手元に残る、まあ売りませんけどもったいないので(笑)。
仮に２０００万円一気に落ちても５０００万円が残りますしそんなの中々考えられません、っていうか価値を知る私はその時に逆に買いに走ります。先日の太陽光の売却も結局売らなかったのは、この借金が勝手に減って行く喜びを手放したくなかったというのもあったりします(笑)。
この運用をしているだけで毎年４００万円が返済されその分が純資産として増えて行く、というのがこの５年の実績でした。もちろんこれからは物件価格次第ですがまあそうそう大胆に落ちるようなことも無いでしょう。
負債活用はとにかくインフレに強いのです。そして日本は低成長ですが借入金利も低いのです。
この中で私が手出しで返済しているのは自宅ローンのみでその金額は都内のワンルーム家賃よりも安い様な金額です。どのみち家賃として払うお金を自宅と言う資産に変換しているのと同じですね。近所に新築マンションや戸建てがポンポン建って来ていてその恩恵でうちの様な地方都市のマンションでも評価額がじわじわ上がってきています。
太陽光も大分残債が減って来たので、どこかで一括返済してしまっても良いかなと思うこともあります。そうすると月々のキャッシュフローが２０万円を超えてこれだけで生活できるようになります。まあそれよりはそのお金をより高利率な投資に回した方が良い気もしますけどね。言うても金利は２％程度のものですので。
日本円現金も個人と法人で１０００万円くらいは持っておこうかなと考えています。
常々不思議だったのは、何でサラリーマンの皆様ってこの投資やらないのだろうかということです。信用力の高いサラリーマンは明らかにこの投資手法において有利なのですが、やっているのは本当に本当にほんの一握りだけです。
いや、私も元サラリーマンなのですが(笑)。
まあ確かにお任せ業者は結構な高い金額で物件売って来ますし、私も当時は割高で買った物件もあったなと振り返り思います。それでも全て余裕の純資産プラスなのでよほど下調べせずに購入しない限り言うてもリスクは知れています。
もちろんそれでもリスクはあります
・返済の義務の発生、借入金利の上昇 ←十分な現金余力と初期資金でヘッジ
・大規模天災の発生 ←海外資産比率を半々でヘッジ
・大幅な高値掴み、想定を大きく下回る収益性 ←周辺の物件価格や家賃相場、入居率等をネットや近所の不動産屋に確認しておく
とまあ十分にリスクヘッジが可能です。そういう意味ではそれなりの初期費用（手元に２０００万円くらいは持っておきたい）というのが壁なんでしょうね。
逆にそれを満たし、且つそれなりの給料のある方は参入を検討するに値する投資分野です。
私はまあ淡々と自分の事業を育てながら、株式投資等は趣味の範囲でやりつつ、この投資術を活用した不動産と太陽光は地道にきちんと運用して行こうと思います。
明日は今日より軽くなる（笑）。頑張って行きたいと思います！