私は不動産経営と太陽光発電事業を合わせて１つの事業分野と捉えています。
今回はその相性の良さについて書いて行きたいと思います。
不動産経営と太陽光発電はビジネスモデルが似ている部分があります。
それは一般的には融資により物件を購入し、そのローン返済額と収入の差分を収益とする点です。
また運用が長期にわたることも共通点であり、不動産も太陽光発電も２０年が一つの目安なのではないでしょうか？
もちろん違いも沢山ありますが、この２点の共通点が組み合わせの相性の良さを生みます。
先ずは不動産経営について。不動産のメリットとデメリットは
〇安定した家賃収入を長期に渡り実現。
〇価値が下がるのが遅い。良い立地であれば土地の価値は残る。
〇ローンによる投資レバレッジを利かせられる。レバレッジが中～高。
×空室リスクがある。
×融資の金利上昇。
次に太陽光ですが、
〇安定した売電収入を生む。夏場は多め、冬場は少なめ。
〇ローンによる投資レバレッジを利かせられる。レバレッジは低～中。
〇ローンは固定金利のため、金利上昇リスクが無い。
〇利回りが高く、投資額に比較してキャッシュフローが多い。
×メンテナンスが大変といえば大変。
×２０年後に価値がかなり低くなる。
上げだすとまだまだあるのですが代表的なのはこの辺りではないでしょうか？
この中で特に大きいのが、不動産の空室リスクを安定した太陽光のキャッシュフローで補うことができる点だと考えています。
そして２０年後に大きく価値が下がる太陽光の弱点を、不動産の土地の価値が補うのです。
これにより、非常に低いリスクで持ち出しなく資産を構築していくことが可能になるのです。これこそが不動産と太陽光を活用した資産構築システムのコアです！
私は不動産と太陽光発電を事業として営んでいます。
名古屋に新築木造アパートを１棟、霞ヶ浦に太陽光発電所を２基（１基は契約中で２０２０年稼働予定）を運用しています。
アパートの負債額が現在７３００万円、太陽光発電は１７００万円ほどになります。それらの毎月のキャッシュフローとローン返済額はおおむね以下になります。収入は経費控除後になります。
名古屋アパート：家賃収入３５万円（満室時）- ローン返済額２５万円 = キャッシュフロー１０万円
太陽光発電所：売電収入２６万円 – ローン返済額１２万円 = キャッシュフロー１４万円
つまり固定資産税を抜いても年間２４０万円程度のキャッシュフローがあるのですが、これを太陽光の繰り上げ返済に回すと５～６年ほどで返済を完了することができ、太陽光発電のキャッシュフローが月２５万円ほどになります。
これはアパートが全室空室になっても返済を賄えるほどの収入になります。これが１５年ほど続きます。真面目に不動産経営すれば通常空室率は８０％は中々下回りませんが。
仮に全キャッシュフローを不動産のローン返済に回せば、２０年ほどでアパートの返済を完了します。２０年後は４０００万円程度の純資産が残ることになります。ちなみに立ち上げに要した自己資金は８００万円ほどになりますので、２０年で５倍と考えればそこそこの運用利率かなと思います。
このシステムを上手く運用できれば、６０歳までには生活には困らない収入を確保できそうです。お金持ちが不動産を買う理由が少しずつ分かってきた気がします。
これを実現するため、しっかりリスクに備えた運用をしていきたいと思います。
この資産構築システムはまだ実験段階ですが、今の時点で幾つか気づいている点を上げます。
先ず不動産物件と太陽光発電所の比率ですが、不動産アパート１棟に対して低圧の太陽光発電所を２基持つくらいが良いのではないかと考えています。
大前提は不動産の土地価値が２０年後もあまり変わっていないこと、全物件でキャッシュフローが出ていることになります。つまり立地は都心部、太陽光は出力規制の可能性が低い高収益の見込める関東圏となります。高価な物件を買うことになりますし、キャッシュフローを取る必要があるので余裕資金が多いほどに選択肢は広まります。
後はこれを次々に同じ様に組み上げていけば良いのですが、物件が増えすぎればどうしても負債が大きくなり、一次の急激な収支の悪化や計算の狂いが最悪破産を招きかねません。
ですのでこのシステムはしっかり状況を確認しながら大体５～１０年に一回のペースで組み上げようかと考えています。
また１組目のシステムは私一人で全てメンテナンスが可能ですが、２組目からはメンテナンスを委任しないといけませんね。
太陽光発電もFIT価格の低下によりだんだんとメリットが薄らいでいます。太陽光発電に代わる収益源を探す必要があるのかもしれません。
そこを自己資金と自分の事業運営力の向上で補えるかが今後の拡大の鍵を握っていると思います。さあ頑張って４０代でお金に不自由しない生活を構築したい。目標はこのシステムを３組組むことです。
そして富裕層の仲間入りを果たして、自分の考えが間違っていなかったことを証明したいですね！
まともなエリートの３倍くらい努力する必要があるのでしょう。まあ４０代の野心はこれくらい熱くないとだめですね。
上記のシステムも例えば大地震や戦争により関東圏及び名古屋市が壊滅すれば崩れます。
ですので更にリスク分散を行う必要もあります。
私はサラリーマンをあと１０年続けるつもりですが、それにより４０００万円ほどの金融資産を構築する計画です。これで金融資産からの配当収入をある程度確保できます。
また万が一上記の不動産太陽光資産構築システムが崩れた場合、年間３～４００万円ほどをもらいながら今の半分程度の労働時間で不動産ビルや太陽光発電所の設備管理系の仕事をしようかとかんがえています。そのために必要な資格取得を進めていく予定です。
そして４つ目の柱として自分が本当に好きなことに関する情報発信や宣伝転売等のよる収入を確保したいと考えています。
結局は一生忙しいのでしょう！
だからこそ自分で考えて、好きなことを誰にも縛られずに仕事にしていきたいですね。世界の主要都市と、日本という美しい箱庭を自由に巡って生きていくそんな生活を実現する。それが今の私の生きる目標です。子供が出来たらまた考え方が変わるかもしれませんが。
今回は私の副業の中核である不動産と太陽光発電による資産構築について書いてみました。