不動産資産って独特の安心感がありますよね。
そこに確かに物件が存在し、価値が存在し、誰かに住居を提供している、いざとなれば住むこともできる場所を持つということ。
家は最高の資産の一つですが、その家を運用できるのが収益不動産です。
とは言え不動産投資は株式投資に比べると非常にハードルが高く、金額も大きいため中々踏み込めない人が大半なのだと思います。これだけサラリーマンにとって有利な投資先って無いですが、それでもせっかくの信用力を生かしきれずに市場変動に弱いハイリスクな株式投資一本だったり全然投資していないという人たちがほとんどだと思います。
私が不動産投資を始めた時にこの資産クラスをどうやって攻略しよう、そう考えた時にやっぱり書籍を読んでいて選択肢は以下の様な物がありました。
①ポータルサイトで中古物件を目利き
②新築建売を購入する
③土地から仕入れて自分で企画する
他にも区分or一棟、木造orRCと色々ありましたが、１棟アパートが一番素性が良いと思いましたね。
①と③はやろうと試みましたがちょっと難しいなと素直に思いました。サラリーマンの忙しさがあり不動産のノウハウもないため、いきなりこれらのプロ並みの知識と経験を求められる世界は今は難しいなと。
ということで選択したのが②の新築建売投資。
ですがこれはこれで物件価格が高価で利回りも低く、一見投資妙味は低い様にも見えました。ですがそこで考えたのが
「これを１０年運用した時に、実は滅茶苦茶高利回りな中古物件を買うのと同じ効果があるのでは？」
高利回りの中古物件を購入しようとすると、１年にも及ぶ物件リサーチと購入時の指値交渉、何より大変な管理会社の選定に付き合いと全て発生してきます。おまけに築浅で優良な物件なんて当たり前ですが持ち主も安値で手放す理由が無いので、購入におけるハードルはあり得ないほど高いと思います。
でも新築全お任せで物件を購入して１０年放置しておけば、１０年後に楽して超優良物件を手に入れるのと同じことになる、しかも管理会社も融資も全部やってくれるなと。
まあその分１０年の時間がかかる、ノウハウが見に付かない、というデメリットはあるのですが、実際今こうして運用していてその計画通りに今私の手元には大きな含み益があり、家賃÷残債で運用１０年になる頃には利回り９％に迫る様な物件を大都市好立地に保有することになるわけです。
こんなの絶対に中古市場には出回っていません、出て来ても速攻で売れてしまいます。しかも管理履歴を全て知っているのでこんなに安心できる物件はありません。当然売買手数料も既に支払い済みです。
大体新築建売投資で成功されている方ってこのパターンなのですが
・新築物件を３～５棟購入。
・運用１５年で一棟当たり含み益２０００～３０００万円。
・一部売却し必要であればまた新築購入、無ければ残った保有物件をそのまま運用。
これで純資産１億円、月間キャッシュフロー１００万円を１５年で築いている方が多いですね。高属性高学歴の計算得意な理系サラリーマンが多い印象があります。
私は物件１棟で留まってしまったので今でも「もっと買っておけば良かった・・・」とちょいちょい後悔するのですが、まあ今始めるなら５年に１棟くらいのペースで新築買いながら株式や金暗号通貨への投資を並行してバランス良くやって行くでしょうね。もっと買っておくべきだったなあというのはまあ投資あるあるです(笑)。
当時に比べて新築物件は高価になり立地も微妙に悪くなっているのですが、それでも実際に現場を見たり最寄り駅の乗降者数や地域の開発計画、住み心地とか街の空気感とかを目利きして行けばまだまだ投資に値する新築物件は沢山あると思います。
不動産の売る側のビルダーさんって優良なところだと大体が経営者自身は利益活動権社会貢献事業としてやっていて、ただ組織を維持するためにそれなりに利益が必要なので、結果的には投資家側の利益もほどほどになるという印象があります。
それでも含み益＋キャッシュフローで１棟当たり毎年１００～２００万円が運用しているだけで手に入る、というのが私の体感実績から見た感覚です。フルローンで買いますので初期費用はあるものの手出しは非常に少なく、まさに買ったらそれだけで何故か毎年１００～２００万円貯金が増えて行くのと同じ感覚です。
つまり３棟買ったらそれだけで年収まるまる貯金する様な感覚にかなり近いということです。買い過ぎると負債額が大きくなりすぎるのでほどほどで良いと思います。
新築アパート投資で失敗した人って私あんまり聞いたことが無いので、よほど運悪く妙な物件（明らかに家賃が高かった例の女性向けシェアハウスとか）を掴まない限り、つまり普通にここなら住めるよなという場所に建っていて、普通に一人暮らしで使い易そうな１R1K1LDK物件なら、まあ当たり前の様に利益が毎年積み重なって行くと思います。
不動産はその他にも確定申告の習慣が身に付いたり税務や法律に詳しくなったり、と脱サラ後の活動に役立つ経験も沢山見に付きますので本当にお勧めです。
それでも二の足を踏んでしまう方のためのコンサルサービスとかやろうかな。私も不動産結構詳しいしどういう物件が良いかも知りたい方多いと思いますので。何というか１０年近く物件運用しながら延々と不動産の書籍とかコラムとか情報収集しているので、気づいたら滅茶苦茶詳しくなってしまった（笑）。
ただやっぱり自分で調べて自分で考えて、この記事のタイトルにある様な当時誰も書いていなかったような１０年で手に入れる築浅優良アパート戦略みたいなスキームを自分で編み出し、その計画に沿って購入を勧めるのが一番良いです。
人によって資産形成のタイムフレームも戦略も全然違いますので、そのための参考情報として当SNSがお役に立てれば幸いです。まだ暫くサラリーマンを続けるよ、という方には検討に十分値する投資先だと思います。
不動産、持ってみると分かるこの心地良さ。
