ちょっと前回の記事で不動産を取り上げたのですが、書きだすと無限に書くことが出てくるので前回の続き。
たぶんシノケンってどうなの？とダイレクトに聞きたい方が多いと思うのでお答えしますと、私が購入した当時は有りだなと思いましたが、その２～３年後に物件を見た時は高くて利益出すの難しいかなと感じたというのが率直な感想です。
２０１６年辺りは新築利回り６．５～７．５％くらいのレンジで立地も今より全然良くて今思えばかなり安かったです。シノケンや他のアパート業者を比べた時に思うのは、シノケンって土地はそこそこ良いのですが全体的にちょい割高で利回りがあまり出ないんですよね。
これは恐らく企業規模の問題であり、それが価格に転嫁されてしまうのは仕方が無いですね。
そして確か２０１９年ごろだったと思うのですがその時は利回りが５％台まで落ちていたので、これはちょっと厳しいですねと購入を見送った経緯があります。
私がやってみた感じ大都市好立地の新築アパートで表面利回り６．５％というのがフルローンで利益を出せるギリギリの利回りです。これを下回る場合は多少の自己資金や繰り上げ返済が必要となって来ます。借入金利次第でもありますし利回りだけでは語れないところももちろんあります（入退去頻度や日当たり土地価格接道等）。
なので彼らが勧めるフルローンサブリースでの投資と言うよりは、自己資金をそこそこ入れて完全お任せで楽に不動産投資をしたいという方向けの商品なのかなとある程度経験を積んだ今となっては思うところです。
この辺りは一度収益シミュレーションでキャッシュフローと経常利益を計算して見ると良いと思います。
正直今の価格で投資をするかと言われると見送るだろうなとは思うのですが、かと言って彼らのビジネスが悪いかというとそんなこともないです。普段の管理はとても丁寧ですし完全にお任せ出来てしまう安心感があります。
やっぱり昔から始めている人たちはもうかなりの資産を築かれていますし、私もやっていてそれは実感しています。
実際フルローンで組んだ融資の負債返済が２０００万円ほど進んだ今となっては、持っても良し売っても良しな優良築浅物件になっているわけで。しかも団信付き。
とにかく不動産は土地も建築費も昔に比べてものすごく上がっています。なので新築業者から買うにしてもある程度のリスクを取ってもう少し小さなところからちょい地方寄りの物件を買った方が収益も出るかもしれませんね。
この辺りはどのアパート業者も苦しい所かなと思います。今度また別の不動産業者さんに話を聞きに行く予定ですので、気になる方は是非とも当ブログでもYoutubeの方でもチャンネル登録をしてお待ちくださいませ。
いずれにせよ今は融資が出にくく物件も高騰しているので、もし私が初心者としてこれから購入を検討するのであれば先ずは２～３年ほど勉強しつつ自己資金を１０００万円ほどこさえ融資枠も確保し、十分な理解と見通しの元に新築なり中古なりの購入を検討するかなと思います。
とは言え実際のところは更に物件が高騰して行く可能性も全然ありますので（特に一都三県名古屋大阪福岡）、もしある程度余裕があるなら購入して行くのもありかなとは思います。
大切なのは不動産投資が思う様に行かなかった場合でも他の収益源でカバーできるようにしておくことですね。そういう意味では不動産投資が怖いと思うのであれば、それはまだ不動産投資に踏み出せるほどの資産家では無いということなのかもしれません。
当然無理する必要はありませんので、そこは慎重にじっくり考えて行動するべきところだと思いますね。
