こんにちはとおるです。
今回は今進めている事業の規模について書いていきたいと思います。
あまり複雑な計算をすると方針が見えづらくなるため、シンプルな計算で１０年後の事業規模を予想していきたいと思います。
先ずサラシーマン収入による資産構築量ですが、
現在年間の貯金がおおよそ３００万円になります。これをこのまま何とか続ければこれだけで３０００万円です。車のローンもなくなり、運用により増やすことも出来れば４０００万円も達成可能です。これを3%利回りで運用すると年間120万円、月間で10万円の収入になります。
次に不動産、太陽光事業です。
年間キャッシュフロー６０万円×１０で６００万円の現金が手に入ります。これは全て繰り上げ返済に充てますので、現在の名古屋アパートは恐らく１０年後には負債額５０００万円、年間の家賃下落を1%とすると満室利回りは9%近くになっているはずです。これを利回り8%で売り出せばキャピタルゲインは500万円程度となります。また入居率を85%とすると、キャッシュフローは４万円程度となるでしょう。
太陽光についてはキャッシュフローを繰り上げ返済に回すことで完済も可能です。つまり月間のキャッシュフローは劣化による発電量の低下を年間1%と考えても10万円程度になります。
これらを合わせるとすると２５万円ほどになります。
ここから、今模索している新規事業で月間５万円のキャッシュフローを作ることが出来れば、独立の最低指標である３０万円を越えるキャッシュフローを得ることが出来ます。最悪これは簡単な仕事をこなすだけでも達成できますね。電験やビル工事、電気工事資格等で仕事をしたいですね。
つまり今の生活を続けることで独立は十分実現可能であり、５０歳からは自由な時間を謳歌しながら、やりたいことに自分の資源を集中投資できるようになります。
この時の自己資本比率は４０％を超えています。現在の生活を維持することで純資産５０００万円と収入２５万円は１０年で達成です。この場合あとやることはリスクへの備えで、一番の備えはとにかくお金を貯めること。ここに尽きます。だから節約は大切なのです。
金利上昇も体調不良も、天災もすべて。お金があれば乗り切れます！
それでは上記の基本計画に加えて、５年に一回新築アパートを購入したとします。
１回当たりの自己資金を１０００万円とすると、一棟８０００万円とすると８０００万円の資産と７０００万円の負債を負います。
キャッシュフローを繰り上げ返済に回すことで、購入して５年後には７０００万円の評価額に対し負債は６０００万円となっていると思います。
結局総資産は 貯金（４０００万円－２０００万円）＋アパート３棟＋太陽光１棟 ＝ ２．３億円
総負債は アパート３棟の負債 １．８億円
自己資本比率は２０％程度となります。キャッシュフローはおおよそ３０万円になります。
この時点での独立は多少リスクがありそうですね。これに加えて退職金があるでしょうから実際はもう少しましですが。
これにより新築であれば１棟追加か、若しくは中古で早期返済を考えても良いかと思います。
この様に色々とシミュレーションをしながら妥当な資産規模を探っていきます。
詳細を考えると非常に複雑になるため、この辺りは感覚で探らないと答えが見えなくなると思います。
固定資産税、課税所得、長期修繕費、予期せぬトラブルや災害、長期金利の変化。これらをどう重みづけするか。資産は少ない方が計算しやすいです。多いと大変ですが、資産候も当然少なくなります。
これは単純な机上の計算では得られず、自分が如何に介入してコントロールするかにもかかってきます。重みづけ次第では結果は大きく逆転もします。
ここから先は事業化の能力。腕の見せ所です。
如何に多くの知識を得るか、大局的に物事を見通せるか、味方になる仲間がいるか。
まだまだ、１０年は修行ですね！！