外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産3億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,328万円、純資産5,736万円【金融資産2,419万円(日本円 420、株式/ETF/投信 1,267、暗号通貨 120、外貨 38、債券 /REIT/インフラファンド 82、保険/退職金 489)+ 実物資産3,317万円(不動産 1,158、太陽光 1,776、金/プラチナ/銀 176、耐久財等 205)】、自己資本比率37.4%、給与CF60万円/月、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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不動産事業 太陽光発電・自然共生事業

不動産と太陽光の相性が最高であることを、実例を交えて紹介します!!

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私は不動産経営と太陽光発電事業を合わせて1つの事業分野と捉えています。

今回はその相性の良さについて書いて行きたいと思います。

不動産と太陽光の相性の良さ

不動産経営と太陽光発電はビジネスモデルが似ている部分があります。

それは一般的には融資により物件を購入し、そのローン返済額と収入の差分を収益とする点です。

また運用が長期にわたることも共通点であり、不動産も太陽光発電も20年が一つの目安なのではないでしょうか?

もちろん違いも沢山ありますが、この2点の共通点が組み合わせの相性の良さを生みます。

先ずは不動産経営について。不動産のメリットとデメリットは

〇安定した家賃収入を長期に渡り実現。

〇価値が下がるのが遅い。良い立地であれば土地の価値は残る。

〇ローンによる投資レバレッジを利かせられる。レバレッジが中~高。

×空室リスクがある。

×融資の金利上昇。

次に太陽光ですが、

〇安定した売電収入を生む。夏場は多め、冬場は少なめ。

〇ローンによる投資レバレッジを利かせられる。レバレッジは低~中。

〇ローンは固定金利のため、金利上昇リスクが無い。

〇利回りが高く、投資額に比較してキャッシュフローが多い。

×メンテナンスが大変といえば大変。

×20年後に価値がかなり低くなる。

上げだすとまだまだあるのですが代表的なのはこの辺りではないでしょうか?

この中で特に大きいのが、不動産の空室リスクを安定した太陽光のキャッシュフローで補うことができる点だと考えています。

そして20年後に大きく価値が下がる太陽光の弱点を、不動産の土地の価値が補うのです。

これにより、非常に低いリスクで持ち出しなく資産を構築していくことが可能になるのです。これこそが不動産と太陽光を活用した資産構築システムのコアです!

私が行っている不動産&太陽光資産構築システム

私は不動産と太陽光発電を事業として営んでいます。

名古屋に新築木造アパートを1棟、霞ヶ浦に太陽光発電所を2基(1基は契約中で2020年稼働予定)を運用しています。

アパートの負債額が現在7300万円、太陽光発電は1700万円ほどになります。それらの毎月のキャッシュフローとローン返済額はおおむね以下になります。収入は経費控除後になります。

名古屋アパート:家賃収入35万円(満室時)- ローン返済額25万円 = キャッシュフロー10万円

太陽光発電所:売電収入26万円 – ローン返済額12万円 = キャッシュフロー14万円

つまり固定資産税を抜いても年間240万円程度のキャッシュフローがあるのですが、これを太陽光の繰り上げ返済に回すと5~6年ほどで返済を完了することができ、太陽光発電のキャッシュフローが月25万円ほどになります。

太陽光の安定性は不動産の安定性を更に高める

これはアパートが全室空室になっても返済を賄えるほどの収入になります。これが15年ほど続きます。真面目に不動産経営すれば通常空室率は80%は中々下回りませんが。

仮に全キャッシュフローを不動産のローン返済に回せば、20年ほどでアパートの返済を完了します。20年後は4000万円程度の純資産が残ることになります。ちなみに立ち上げに要した自己資金は800万円ほどになりますので、20年で5倍と考えればそこそこの運用利率かなと思います。

最後に残るのは、やっぱり土地です。

このシステムを上手く運用できれば、60歳までには生活には困らない収入を確保できそうです。お金持ちが不動産を買う理由が少しずつ分かってきた気がします。

これを実現するため、しっかりリスクに備えた運用をしていきたいと思います。

最適な比率とシステムの量産について

この資産構築システムはまだ実験段階ですが、今の時点で幾つか気づいている点を上げます。

先ず不動産物件と太陽光発電所の比率ですが、不動産アパート1棟に対して低圧の太陽光発電所を2基持つくらいが良いのではないかと考えています。

大前提は不動産の土地価値が20年後もあまり変わっていないこと、全物件でキャッシュフローが出ていることになります。つまり立地は都心部、太陽光は出力規制の可能性が低い高収益の見込める関東圏となります。高価な物件を買うことになりますし、キャッシュフローを取る必要があるので余裕資金が多いほどに選択肢は広まります。

後はこれを次々に同じ様に組み上げていけば良いのですが、物件が増えすぎればどうしても負債が大きくなり、一次の急激な収支の悪化や計算の狂いが最悪破産を招きかねません。

ですのでこのシステムはしっかり状況を確認しながら大体5~10年に一回のペースで組み上げようかと考えています。

また1組目のシステムは私一人で全てメンテナンスが可能ですが、2組目からはメンテナンスを委任しないといけませんね。

太陽光発電もFIT価格の低下によりだんだんとメリットが薄らいでいます。太陽光発電に代わる収益源を探す必要があるのかもしれません。

そこを自己資金と自分の事業運営力の向上で補えるかが今後の拡大の鍵を握っていると思います。さあ頑張って40代でお金に不自由しない生活を構築したい。目標はこのシステムを3組組むことです。

そして富裕層の仲間入りを果たして、自分の考えが間違っていなかったことを証明したいですね!

誰かを打ち負かしたいわけじゃなく、自分の正しさを自分自身に証明したいのです。

まともなエリートの3倍くらい努力する必要があるのでしょう。まあ40代の野心はこれくらい熱くないとだめですね。

複数の収入経路確保によるさらなるリスク分散

上記のシステムも例えば大地震や戦争により関東圏及び名古屋市が壊滅すれば崩れます。

ですので更にリスク分散を行う必要もあります。

私はサラリーマンをあと10年続けるつもりですが、それにより4000万円ほどの金融資産を構築する計画です。これで金融資産からの配当収入をある程度確保できます。

また万が一上記の不動産太陽光資産構築システムが崩れた場合、年間3~400万円ほどをもらいながら今の半分程度の労働時間で不動産ビルや太陽光発電所の設備管理系の仕事をしようかとかんがえています。そのために必要な資格取得を進めていく予定です。

そして4つ目の柱として自分が本当に好きなことに関する情報発信や宣伝転売等のよる収入を確保したいと考えています。

海の綺麗な街に住みながらネットを活用したビジネスも良いかもしれません。

結局は一生忙しいのでしょう!

だからこそ自分で考えて、好きなことを誰にも縛られずに仕事にしていきたいですね。世界の主要都市と、日本という美しい箱庭を自由に巡って生きていくそんな生活を実現する。それが今の私の生きる目標です。子供が出来たらまた考え方が変わるかもしれませんが。

今回は私の副業の中核である不動産と太陽光発電による資産構築について書いてみました。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族のパパ。