新築アパート投資は長期の投資により資産を増やして行くのが基本戦略となります。
手間が掛からないのがメリットなので忙しいサラリーマンでも出来ます。長期の運用を行うことで収益性の悪さを補うことも出来ます。
サラリーマンは給料の稼ぎがあるので特に急ぎでお金を必要とすることは無いのでサラリーマンとの兼業に非常に相性が良いです。
本日は私が進めている新築アパート投資戦略について書いていきたいと思います。
長期投資による新築アパート戦略
私は５年毎に新築アパートを以下都心、地方都市圏で購入する戦略を組んでいます。
・名古屋：２０１７年より運用開始済み。
・福岡：２０２２年より運用開始予定。
・東京： ２０２７年より運用開始予定。
・広島/岡山： ２０３２年より運用開始予定。
・京都/大阪： ２０３７年より運用開始予定。
先ずは主要都市３都市の運用をサラリーマンの内に開始し、あとは３物件の運用状況を検討しながら徐々に地方都市にシフトしていきます。
一気に購入しないのは融資の状況もありますが、自己資本比率を下げ過ぎると金利や木造アパートの需要減や競争過多が起こってしまった場合に取り返しがつかなくなるからです。
慎重かつ大胆に確実に進めていきます。
そして融資についてはなるべく長く、出来れば３５年を金利１％台で借りることを考えています。
どのみちサラリーマンをやっている限りは不動産のCFは手を付けることが無いので、物件の購入を進めてながらも余った分は繰り上げ返済していけば良いと思います。そうすることで更にCFが良くなっていきます。
デッドクロス対策として結局は２２年での返済を進めていきますが、返済をするかしないかを選択できることが重要です。
またサラリーマンのうちに１億円ほどの金融資産を作っておくと仮に４棟運用したとして見積総負債３億円のうちの半分ほどを金融資産からの収入だけで返済することが出来ます。残りの半分を不動産からの収入で返済すれば良いのでCFとしてはかなりの余裕が出るはずです。
ここを８年後の中核目標に据えて行きたいです。そういう意味では最後は少し早めに不動産を購入するかもしれません。ここはあくまで融資状況次第ですね。
最終的には家賃収入が２５００万円前後、課税所得が耐用年数経過後は恐らく１０００万円を超えてくると思いますので、税率や相続を鑑み次の物件からは法人での購入を検討しています。
セミリタイヤ後は所有不動産の高付加価値化と車で物件を回ることをライフワークの１つにしていきます
こうして私がサラリーマンの内に資産と事業の土台を作ってしまい、セミリタイア後はこれらの物件の運用を主な仕事にしていきます。
物件の魅力を更に高める工夫をしたり、更なる事業拡張を行い次は一棟マンションの運営を始めたり、若しくは山奥の土地を購入してそこで養殖業を始めたりと色々考えています。
先ずは不動産と太陽光、金融資産からの安定した確実な収入基盤を作り、そこを土台に新規事業を進めます。
空いた時間と手元資金を活かし楽しみながら事業経営しつつ、セミリタイア後も充実した人生としていきたいですね。
もちろん娘にも若いうちから経営感覚を養わせ親子で資産家としての道を切り開いていきたいと思います。
それでは本日もありがとうございました！