外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

カテゴリー

Count per Day

  • 23現在の記事:
  • 51526総閲覧数:
  • 84今日の閲覧数:

カテゴリー

Count per Day

  • 23現在の記事:
  • 51526総閲覧数:
  • 84今日の閲覧数:
不動産経営

アイケンジャパンのセミナーに参加してきました

Pocket

昨日アイケンジャパンのセミナーに参加してきました。

アイケンさんの物件は建物の性能もデザイン性も高いので昔から気になっています。
アイケンジャパン公式HPより画像引用

オーナー講演はいつもの方がされていました。この度晴れて脱サラされるとのことでおめでたい限りですね。なんでも退職金が2~3年分の給与分割り増しされるとか。2013年ごろに新築不動産を買われた方は大体成功されている方が多いですね。

やはり不動産購入もタイミングだなと感じます。

話を聞いていて思ったのですが、やはり今の価格が高騰した状況での不動産投資は厳しいですね。融資も頭金2割を求めてくるので中々難しい状況です。

紹介された物件を見てみると、大体1億円で利回りは6%半ばです。且つ最近の土地値高騰を反映して3階建て物件ばかりとのこと。

そして都心部の土地価格も高騰しているので、5年前に紹介された物件よりも立地条件が悪くなっています。土地値が上がっている分、中心地から少しずつ外れて土地値を抑えつつ利回りが変わっていない印象です。

頭金を出してしまうとこれをインデックス投資に回したときに比べてしまうので中々勝てないんですよね・・・

例えば頭金として2000万円を求められた場合、金利2.5%の30年ローンで年間キャッシュフローは120万円ほどになるはずです。

この条件で私がシミュレーションしたところ、大体30年後に4000万円ほどの不動産物件が土地付きで手に入る計算です(土地値が人口減とインフレでトータル変わらない前提)。30年で2倍ということは複利利回り2.5%ほどです。

これを株式インデックスの期待リターン5%で複利運用すると、8600万円ほどになっています。

不動産経営はかなりのリスクを伴いますが、無リスクとは言いませんが歴史的に手堅い成績を出している株式インデックスに負けてしまいます。

金利が上がればもはや勝負になりません。

仮に金利が1.5%で全期間固定になっても負けてしまいます。つくづく株式インデックスの強さを感じますね。

もちろん経営努力次第ではインデックスに近い利回りを出すことも可能だと思います。

かたや新築の間の10年間のキャッシュフローは非常に手堅いので、もう少し利回りが高ければ元手を10年ほどで回収することも出来ると思います。

10年間安定したキャッシュフローがあると考えるとそこまで悪い選択でもないのかなと思います。

何より現物を経営している楽しさは他の投資とは一線を画します。インデックス投資は数字を眺めているだけで実に退屈な投資です。

不動産投資は融資の門が開き始めるまでじっと我慢

不動産は以前の様にフルローンでの融資の門が開くまでは暫くお預けかなと感じました。

不動産が強いのは自己資金を少なく有利な融資条件で運用することでキャッシュフローを繰り上げ返済に充てれば少額な元手で将来大きな資産が築けるということです。

自己資金を求められる不動産にはあまり投資としての旨味が無いです。

今は高価すぎるので、不動産価格が下がりきったところで買えないかいま暫く様子を見て行きたいと思います。その間は株や金、仮想通貨で手堅く投資をしていきたいと思います。

もちろん現在運用している一棟アパートと2基の太陽光発電所についてはより大きな成果を出せるよう経営努力やキャッシュフローの再投資を粛々と進めていきますよ。

5年前は良い条件の物件が簡単に買えました。

それでは本日もありがとうございました!

返信する

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。