外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産3億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,337万円、純資産5,714万円【金融資産2,397万円(日本円 418、株式/ETF/投信 1,341、暗号通貨 101、外貨 37、債券 12、保険/退職金 484)+ 実物資産3,317万円(不動産 1,155、太陽光 1,778、金/プラチナ/銀 177、耐久財等 203)】、自己資本比率37.2%、給与CF60万円/月、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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不動産事業

アイケンジャパンのセミナーに参加してきました

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昨日アイケンジャパンのセミナーに参加してきました。

アイケンさんの物件は建物の性能もデザイン性も高いので昔から気になっています。
アイケンジャパン公式HPより画像引用

オーナー講演はいつもの方がされていました。この度晴れて脱サラされるとのことでおめでたい限りですね。なんでも退職金が2~3年分の給与分割り増しされるとか。2013年ごろに新築不動産を買われた方は大体成功されている方が多いですね。

やはり不動産購入もタイミングだなと感じます。

話を聞いていて思ったのですが、やはり今の価格が高騰した状況での不動産投資は厳しいですね。融資も頭金2割を求めてくるので中々難しい状況です。

紹介された物件を見てみると、大体1億円で利回りは6%半ばです。且つ最近の土地値高騰を反映して3階建て物件ばかりとのこと。

そして都心部の土地価格も高騰しているので、5年前に紹介された物件よりも立地条件が悪くなっています。土地値が上がっている分、中心地から少しずつ外れて土地値を抑えつつ利回りが変わっていない印象です。

頭金を出してしまうとこれをインデックス投資に回したときに比べてしまうので中々勝てないんですよね・・・

例えば頭金として2000万円を求められた場合、金利2.5%の30年ローンで年間キャッシュフローは120万円ほどになるはずです。

この条件で私がシミュレーションしたところ、大体30年後に4000万円ほどの不動産物件が土地付きで手に入る計算です(土地値が人口減とインフレでトータル変わらない前提)。30年で2倍ということは複利利回り2.5%ほどです。

これを株式インデックスの期待リターン5%で複利運用すると、8600万円ほどになっています。

不動産経営はかなりのリスクを伴いますが、無リスクとは言いませんが歴史的に手堅い成績を出している株式インデックスに負けてしまいます。

金利が上がればもはや勝負になりません。

仮に金利が1.5%で全期間固定になっても負けてしまいます。つくづく株式インデックスの強さを感じますね。

もちろん経営努力次第ではインデックスに近い利回りを出すことも可能だと思います。

かたや新築の間の10年間のキャッシュフローは非常に手堅いので、もう少し利回りが高ければ元手を10年ほどで回収することも出来ると思います。

10年間安定したキャッシュフローがあると考えるとそこまで悪い選択でもないのかなと思います。

何より現物を経営している楽しさは他の投資とは一線を画します。インデックス投資は数字を眺めているだけで実に退屈な投資です。

不動産投資は融資の門が開き始めるまでじっと我慢

不動産は以前の様にフルローンでの融資の門が開くまでは暫くお預けかなと感じました。

不動産が強いのは自己資金を少なく有利な融資条件で運用することでキャッシュフローを繰り上げ返済に充てれば少額な元手で将来大きな資産が築けるということです。

自己資金を求められる不動産にはあまり投資としての旨味が無いです。

今は高価すぎるので、不動産価格が下がりきったところで買えないかいま暫く様子を見て行きたいと思います。その間は株や金、仮想通貨で手堅く投資をしていきたいと思います。

もちろん現在運用している一棟アパートと2基の太陽光発電所についてはより大きな成果を出せるよう経営努力やキャッシュフローの再投資を粛々と進めていきますよ。

5年前は良い条件の物件が簡単に買えました。

それでは本日もありがとうございました!

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族のパパ。