外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

カテゴリー

Count per Day

  • 23現在の記事:
  • 51457総閲覧数:
  • 15今日の閲覧数:

カテゴリー

Count per Day

  • 23現在の記事:
  • 51457総閲覧数:
  • 15今日の閲覧数:
不動産経営

2023年以降の国内不動産買い場シナリオを想定する

Pocket

現物不動産の追加購入をかれこれ3~4年続けていますが、ここ一か月ほどそろそろ情報の仕込み時かなと考えて業者さんにちょくちょく話を聞いています。

お相手は割と有名企業で不動産に関心のある方であれば大体知っている様な企業です。

ある会社の方は東京都内の不動産購入を勧めてきました。東京都内であれば融資も下りやすく紹介可能とのことでした。

物件を見ると23区の端の方(足立区や江戸川区)で利回り大体6%弱の1億円ほどの物件です。融資はフルローンで2%弱をご紹介いただきましたが、私の基準に照らし合わせるとまだまだ高いなというのが正直なところです。私自身も資産額がそこまで大きくないので、自己資本比率が過度に下がり危険水域に入ってしまいます。

もう一社の方は現在は不動産価格が高騰しておりサラリーマンへの融資がおりづらい状況なのでもう1~2年待つことを勧められました。

私もこちらが正解だと考えています。オリンピックによる期待上昇や融資が緩んだ2012~2017年前後の影響で不動産価格は現在非常に高止まりしています。

もう2~3年すればその影響が実勢価格に反映され始め、私の様なサラリーマンでも利益を出しやすい価格まで落ち着いてくると想定しています。

そこで自己資金を1物件に対して1000万円提供しながら物件数を増やして行くのが私が想定している所有不動産を増やす世界線ですね。これで毎月のキャッシュフローを一気に増やします。

大体以下のイメージで増やして行きます。

202120222023202420252026202720282029
アパート××
(福岡)
× × ×
(広島)
××
区分
(東京)

(京都)
自宅
(検討)
自己資金[万円]10001000100010001000
総資産[億円]1.31.32.02.02.73.34.04.04.5
総純資産[億円]0.30.360.420.500.580.680.780.901.02
総金融資産[億円]0.200.260.320.290.360.330.300.280.30
毎月CF[万円]232527343740435050
自己資本比率[%]23%27%21%25%21%20%19%22%22%

かなりざっくりな計算ですがおおよそ上記の様な資産と資本CF推移になっていくと思います。金融資産を3000万円前後、自己資本比率を20%ほどに保ちつつ毎月自由に使えるキャッシュフローを増やして行く戦略です。

不動産については専業事業家を目指すというよりはどちらかというとポートフォリオと業態分散の一環として自身の経営の一部にしていこうかと考えています。

とはいえ売り上げとしてはアパート一棟当たり500万円前後、区分が250万円前後となりますので、年間総売り上げとしては2000万円となります。上手く買えばキャッシュフローとしては300~400万円ほどにはなるはずです。

アパートは減価償却が22年になりますので、23年目以降税金が跳ねるデッドクロス対策をしっかりしないといけません。

始めに減価償却終了を迎えるのが名古屋のアパートで2039年となります。その後上記買い増したアパート毎に購入時期に応じて迎えます。一棟当たり200万円ほど課税所得が増加しますので、これまたざっくり計算で一棟当たり300万円の課税所得が発生すると思います。3棟で900万円の課税所得と考えると税率から年間300万円ほどの税金が掛かってしまいます。

そうするとやはりそれまでに一棟は無借金にしておきたいですね。2039年に予定している残債が名古屋のアパートは3500万円ほどですので、早いうちから繰り上げ返済に回していき達成します。

後は長期金利の上昇カーブをある程度見積りながら、自宅の購入や区分の購入有無を検討しつつバランス良く資産配分とキャッシュフローを整えて行きます。

先ずは2023年に向けてサラリーマンを頑張りながら1000万円の現金を手元に貯めて行きます。全てはそこからです。

勿論不動産買い場が想定通り来なかった場合は普通に株や太陽光にお金を入れることでキャッシュフローと金融資産確保を優先していきます。実はこの方が安全に資産を増やせるのでそれはそれで良いかなと思います。

私自身九州と愛媛にルーツがあるので、九州と愛媛が近い広島(愛媛は人口減が顕著ですので)に不動産を保有しておきたいなという思いはありますね。この辺りは自分自身がやりたいことの優先度を見極めて進めます。

投資や事業経営においては想定するシナリオを幾つか予め定めておき、それが現実化した際は動くというように色々と網を張っておくのが重要ですね。

それでは本日もありがとうございました!

返信する

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。