おはようございます。本日もマイクロ資本家サラリーマンとして長期連休を楽しんでいます。
サラリーマンはやはり何も考えずとも定期収入があるので、連休中はあまりあくせく収入にこだわらなくとものんびり出来ます。
これは専業事業家には無いメリットとも言えます。
さて、本日は私が目標にしている資産運用の利回りである総資産運用利回り割と純資産運用利回りについて書いていきたいと思います。
総資産運用利回りと純資産運用利回り
総資産運用利回りとは負債を含む総資産と資産運用収入から算出する利回りとします。
総資産運用利回り[%] ＝ 資産運用収入／総資産 × １００
一部の資産は融資により取得していますが、例えば不動産で言うと１億円の物件を融資８０００万円で購入しても資産額は１億円として計算します。
家賃収入や配当金、株売却益等の全ての運用収入をこの総資産額で割ります。
私の昨年実績で言いますと
総資産運用利回り[%] ＝ ２９１万円／１憶３００１万円 × １００ ＝ ２．２％
次に純資産運用利回りですが、こちらは総資産ではなく純資産総額と資産運用収入から算出します。先述の不動産の例で言いますと純資産は２０００万円です。
純資産運用利回り[%] ＝ 資産運用収入／純資産 × １００
私の昨年実績で言いますと
総資産運用利回り[%] ＝ ２９１万円／２４２６万円 × １００ ＝ １２．０％
総資産運用利回り２．２％、純資産運用利回り１２．０％となりました。
目標値について
それでは先述の総資産運用利回り、純資産運用り利回りを評価していきます。
先ず総資産運用利回りですが、この値を維持出来れば多くの借り入れを行い総資産額を大きくするほどに資産運用収入も増えていきます。
不動産を更に２億円の融資で追加購入できれば７００万円を超える資産運用収入を得ることが出来ますね
但しここで注意点が自己資本比率などの財務健全性を計る指標です。融資を増やし過ぎれば金利上昇の際に家賃上昇が付いてこず負債返済が出来ずに破産してしいまいます。
そこで総資産運用利回りの目標値を定めます。これを先人の経験則から２．５％とします。ここからの上下で総資産運用利回りを評価します。
大体の成功している不動産投資家の総資産運用利回りが２～３％ですので、その中間値としてこの辺りが狙いどころかなと考えています。
現在の総資産運用利回りが２．２％ですので、０．３％目標値に届いていません。
これが何を意味するかというと、融資に頼り過ぎていて資本収入に対する総資産が大き過ぎるということですね。不動産物件自体の収益性が低いことも同時に意味します。
改善のためには収益性の高い高利回りの中古物件を買うなどが上げられます。
次に純資産運用利回りですが、こちらは７．５％を目標値にします。これは大富豪の投資術から得た数字を参照しています。経験的にも安全に狙える利回りとして適正だと判断しています。
逆にこちらは大きく上回っていますが、これは反面融資と返済の長期化に頼り過ぎた一時的なキャッシュフローの増大によると考えています。
現在３５年で組んでいるローン返済を２５年に仮に組みなおすとすると、年間返済額が８８万円増えますので純資産運用利回りも８％ほどに落ち着きます。
返済期間については難しいところでキャッシュを早期に増やすことには多くのメリットがありますので、このまま余裕があればポートフォリオの調整に多少繰り上げ返済をするくらいが良いかなと考えています。
いずれにせよこれらの目標値に対して経験がそれほど長くない割には悪くない結果だなと考えています。実際生活における収入体制が非常に高く安定しているので、あまり欲しいものを買う時には躊躇しなくて済むようになりました。
５年ほどで現在の資産運用体制を確立しましたが、何事も始めが一番時間が掛かることを考えると残りの３年ほどで現在の資産運用収入の倍額を達成することも比較的容易かなと感じています。
これらの目標利回りの元、リスクリターンの調整を行いつつこれからも資産運用収入を拡大していきます！
それでは本日もありがとうございました！
