最近探しています。不動産物件。
いや、最近ではありません。もう何年も探しています。
それでも購入することが出来ないのは資金が無いからではなく、良いと思える物件が見つけられないからです。
これがサラリーマンが不動産投資に参入出来ない最も大きな原因です。
本日はその点について思うことを書いていきたいと思います。
物件購入のリソースが無いサラリーマン
不動産投資は最強の投資の一つであることは疑いようがありません。
融資を組み家賃収入からローン返済を行うことで時間と共に資産が形成されます。手間も掛かりますが、労力対効果が圧倒的に高くほぼ時間経過による自動的な利益発生と言いきれてしまいます。
一度軌道に乗ればサラリーマンをしながらでも出来るので、給料と家賃収入の相乗効果で１０年以内に富裕層の仲間入りを果たすことも十分可能です。
私がシノケンから一棟目を購入した最も大きな理由は、この非常に有利な不動産投資をとにもかくにも一日でも早く始めたかったからです。
右も左もわからない中で中古物件など買いようがありませんし、幾ら本を読んで知識は得られても経験は得られません。私の知り合いに不動産に精通している信頼できる知人もいませんでした。
やるのであれば自ら体得していく必要がありますし、都合良く見ず知らずの誰かに教えてもらえるとも期待していませんでした。何より教えてもらおうという根性では何事も絶対に上手く行きません。
そして買うのであればリターンを大きく得るのではなくリスクを抑える必要がある。ちょうど当時は中古物件が高く、相対的に新築物件が有利でした。
ということで時間の利益を優先し新築建売でのスタートです。
現在５年が経過し残債も刻々と減っていっています。今では実質的に名古屋市名城線内側、１Rではなく１LDK＋LOFT という余裕ある間取り、築５年、公道２方向接道の整形角地物件を表面利回り７．４％で購入したのと同様の効果を得ています。
このまま運用を続ければ５年後には築１０年、残債に対する表面利回り８．８％の物件を名古屋市好立地に保有出来ることになります。こんな高利回りの築浅物件は中々出回りません。
しかも手出しはほとんど無しでです。私はフルローンでしたが、自己資金を先に１０００万円ほど入れて利益を回収しながらでもどちらでも良いと思います。
サラリーマンの不動産物件の買い方
ということで私自身は新築物件の長期運用の方針で不動産投資を始めました。金利さえこれから１０年上がらないのであれば迷い無く新築物件を買い増し続けると思います。
しかしながら書籍や専業不動産投資家の話を聞いていると、中古物件を指値で購入し評価額以下で買うことを推奨されています。
「まあそれが出来たらもちろんするんだけどね・・・」
日本中の専業投資家が中古物件を探し求める中で片手間なサラリーマン副業投資家は物件探しにおいて圧倒的に不利です。
相当頑張れば買えますが、普通にネットで探している限りは何年たっても買えないでしょう。頑張っても買うまでには数年掛かります。
そうすると収入が多く忙しいサラリーマンは自己資金を多少入れて新築、となるわけですしそれが今でも最適と思います。自己資金１～２割、３０年ローン、資産性が高い大都市部の整形地、駅徒歩１０分以内物件でキャッシュフローが毎年１００万円。このくらいが妥当と思います。
その代わり業者の利益がたっぷり乗っている新築物件で利益を得るには１０年は頑張って経営しキャッシュフローも貯金か繰り上げ返済に回しましょう。自己資本比率が低くなってしまうので、リスクを考えて一般的なサラリーマンであれば１～２棟としておくべきです。
そして１０年後にセミリタイアして専業不動産投資家に転身すれば、経験も自己資本もありつつサラリーマン給料を貯めた自己資金も持てて安全にスタートできます。
難しいのは不動産価格が私が始めた５年前に比べて明らかに上がっていることですね。新築物件も土地値の安い立地にどんどんシフトしていっています。ある程度の目利きが必要になって来ています。
逆に中古でプロの様な買い方を目指すのであれば、やはりそれなりの覚悟というかリソース投入が必要です。
専業不動産投資家は時間も潤沢にありますので、物件選定に価格交渉に賃貸運用に時間を投下しその分のキャッシュフローを得ることが出来ます。
専業不動産投資家であれば短期の利益を優先したハイリスク築古物件を評価額以下で購入し早期に利益を得、サラリーマン投資家であれば新築物件を自己資金入れて長期運用して徐々に資産化していく、という様にそれぞれ最適な買い方があります。
これからの不動産事業に対する活動方針
前述のとおりサラリーマン不動産投資家であれば物件確保においては非常に不利ですし、正直プロ投資家に買い勝てると思わない方が良いと感じています。
私はサラリーマンを続ける限りは管理まで任せられる新築物件を目利きの上で購入し、キャッシュフローは繰り上げ返済に回しつつ少しずつ優良資産に育てていくという戦略を主軸に続けるつもりです。
新築物件をもう２棟買い増していきたいですね。アイケンジャパン公式HPより画像引用。
https://aikenjapan.jp/quality/advantage_01/
現在不動産価格が高騰しているので、もう１～２年待ってタイミングを見ながら物件を選定し購入したいと思います。金利上昇が起これば価格が下がりますので買いのチャンスでもあります。
かたや勉強のために今から多少割高でも中古の戸建て物件を購入しようと考えています。ちょうど育児休暇で時間もありますので、一度本格的に探してみようと考えています。
物件検索、融資付けと購入、リフォーム、入居募集、管理委託までを勉強しながら一通り経験していきます。今までも探している中で高いけど悪くないなと感じる物件はちょこちょこ出てきていますしね。
先ずはお金が無いと、物件を持ってないと、実績が無いと不動産業者も銀行も相手にしてくれません。当たり前です。
将来的に不動産を事業の一角に据えることを決めている以上、今は先行投資だと思ってリソース投入や短期的損失も受け入れたいと思います。
現在保有する金融資産の半分は不動産投資に回すつもりです。あとは物件を探しつつ買い時を辛抱強く待ちます。
不動産は実績を作れば作るほど融資も有利になり、物件購入の情報も得やすくなり、管理も最適化出来るようになると感じています。
これからも地道に不動産事業の拡大を続けていきます。
それでは本日もありがとうございました！