６年前に不動産投資を始めてから一貫して貫いているのが、
「新築３５年フルローンで購入してキャッシュフローはそのまま繰り上げ返済」
という手法です。
サラリーマンが出来るほとんど唯一の再現性高い不動産投資手法だと思います。
先ず大前提として、優良物件はすぐに購入できる富裕層に回ります。我々サラリーマンが買えるのはいつだって割高物件です。ここを飲み込んで不動産投資に先ずは算入する必要があります。
購入した瞬間こそ販売者側の利益が乗った商品を買うため当然含み益も出ないのですが、大体５年運用でとんとん、１０年くらいの運用と繰り上げ返済で数百万円の利益が乗り始めます。
私が６年前に購入したアパートも提供数の少ない１LDK＋LOFTの間取り、二方向接道の角地整形地ということもあり、土地値も当時より上昇していることから恐らく利回り６．８％程度で売却できると見込んでいます。
現在の残債から計算するとキャピタルゲインで４９５万円となります。
まあ手放すつもりはさらさらないのですが。まだまだ繰り上げ返済を進めて資産化していくつもりです。
５年後にはしっかりと利が乗り、持っても売っても良い物件になると期待しています。残債に対する表面利回り（家賃収入÷残債）で８．４％、売却目標利回りを７．３％とすればキャピタルゲインで１２００万円です。
まさに持つも良し手放すも良しの優良資産です。
私はこれを「お金の出る貯金箱製造システム」だと思っています。
繰り上げ返済を進めても結局は自分自身のお財布内を巡るだけですので純資産は変わらず、支払利息も月々の返済額も落ちて更にキャッシュフローが増えます。
これをただひたすら繰り返すのです。つまり、
本業で諸費用を貯金（４００万円）⇒一棟新築アパート購入⇒毎年繰り上げ返済⇒諸費用を貯める⇒始めに戻る
もし現在手元に２０００万円あるなら繰り上げ返済が不要です。
２０００万円を頭金に一棟新築アパート購入⇒キャッシュフローと給料を貯蓄⇒２０００万円貯まめる⇒始めに戻る
これで３棟のアパートを手に入れたら、今度は一棟目の完済を目指すか、拡大したければ上記を繰り返します。１０～２０年もやれば適正な自己資本比率で不労所得も３０万円ほど手に入るでしょう。
不動産のドルコスト平均法みたいなものでしょうか。
現在は不動産価格もすっかり上昇してしまったのですが、まだエリアと間取りを選べばこういった物件を新築建売で購入することも十分可能です。
それでも昔に比べれば簡単には手に入らなくはなりました。幾ら業者に物件を出してもらっても表面利回りが５％代ではとても手が出ません。しかも間取りも立地も５年前よりかなり悪化しています。
今は少し様子見とするのも良いのかもしれませんね。その間にしっかり自己資金を貯めます。そうすれば繰り上げ返済することなくキャッシュフローを使いながら資産化を進めていくことが出来ますので。
サラリーマンのうちはこれが私にとってはベストな方法かなと考えています。本業に差し障りがほとんどなく、かつ事業経験も積めて返済実績を作り信用力を貯めこむことも出来ます。
そして専業の経営者となった時には自己資金と多くの時間を使い、買った瞬間に利益を確定できるような物件を買えるようにしたいですね。
またリスクとして最も大きいのは金利の上昇です。あまり金額を大きくし過ぎると金利上昇の際に家賃収入だけでは負債の返済が厳しくなってしまいますので、最悪給料からの出費でリスクヘッジ出来るようにしておきましょう。
不動産資産は金額が大きい分リスクも大きいので、あまり欲張らず気長に着実に進めていきたいものです。
資産形成は例外なく、利益の源泉は時間です。やるなら長期投資です。
長生きこそは資産家になる秘訣！、ということでこの地味な不動産投資をこれからも淡々と続けていきたいと思います。