ロバートキヨサキし曰く。
「資産とは自分のお財布にお金を入れてくれるもの、負債とは自分のお財布からお金を奪っていくもの」
これは真理ですね。幾ら自宅に含み益があろうとも住宅ローンを払う限りは上記の定義に従えば負債となります。
そしてキャッシュフローを重視するということは即ち上記の資産志向の資産形成を行うことになりますね。
貯金をしても資産にはならないというか弱いというのが本当のところです。投資信託も同様で利確しない限りはお金も入って来ません。この利確が結構な重労働となります。
配当金にフォーカスした投資は合理性は欠くものの上記の資産を増やすという観点として間違ってはいません。配当金の金額（自然発生的キャッシュフロー）をKPIにするという考え方自体は正しいしそれによりリバランスを意識するのも悪くは無いと思います。
私はこのキャッシュフローについては不動産と太陽光発電が主力となっています。このキャッシュフローの柱と多少の売買や配当金等により今年実績は４００万円を越えそうです。
何か気づかない間にえらい増えたなとは思います。
担保資産による借り入れとキャッシュフローによる返済
これはつまり月間３０万円のローン支払いを抱えてもお財布からお金を出すことなくローン対象を徐々に所有することが出来ることを意味します。
例えばそこで１億円の自宅を３５年ローンで買えば資産からのキャッシュフローでローンを支払うことが出来、自宅が優良立地のものであれば土地価格上昇により徐々に価格が上昇するとともにローン残債が減り含み益としての純資産は徐々に増えて行きます。
ここで更にキャッシュフローを得られる収益不動産を購入すれば更にキャッシュフローフローが増えるというループに入れます。自宅不動産も過度に高価なものでなければ帰属家賃として実質的にはキャッシュフローと同等となります。
お金を払うことなく純資産が増える。ここに到達すれば余った分は何に使っても資産は増えていくのみです。ここで贅沢をすれば良いのです。
ここでは借り入れが必要となりますので、借入を行うための信用余力を持つ必要があります。
それはサラリーマン給与から来る労働資本としての信用力、また抵当のついていない担保資産が有効となります。もちろん現金余力はそのまま信用余力となります。
三光ソフランの高橋社長からセミナーで聞いたお金持ち大家さんの手法は確か以下の様な感じだったと思います、
・始めに給料を貯めて２０００万円を出して６０００～７０００万円ほどの収益不動産を買う。
・給料と不動産収入でもう一度２０００万円をためて同額の収益不動産を買う。
・そして最後にもう一度同じことをして合計３棟の不動産を購入します。
・３棟買ったら給料と家賃収入で初めの一棟のローンを完済する。
・２棟目のローンを完済する。これで３棟のうち２棟が無借金という理想的な状態。
・４棟目以降の購入を無抵当の物件を担保にして買う。
・後はこの繰り返し。段々と無借金資産が時間と共に増えていく。
この方法で無限に資産を増やすというものでした。初めに２０００万円さえ貯めることが出来たらほぼ確定で勝てる戦略です。
私も基本はここを目指しています。日本の人口減少や不動産価格の上昇、変動金利上昇による実利回り減少がリスクとしてあるので多少自分なりにアレンジしています。
資産キャッシュフロー＋担保資産。この戦略を徹底していきたいですね。
現状保有物件の運用を続けつつ次のチャンスをじっくり待つ
今はサラリーマンに対する融資の門がかなり渋くなっていますが必ずまた緩くなります。融資が絞られ金利上昇もちらつくと不動産価格は下がることが十分見込まれます。そして不動産価格下落且つ融資が緩むという市場のゆがみの瞬間が必ず訪れます。
今ある不動産はこのまま運用を続けつつ、次の大規模不動産購入のタイミングを虎視眈々と狙っていきたいですね。そこに向けて着々と財務状況を改善していきたいと思います。
