日銀利上げ、まあ妥当なところだけど思い切ったことしたなというのが先ずは第一印象。
・政府の利払増
・中間層の住宅ローン利払増
・日銀の国債価格下落によるB/S悪化
なかなかチャレンジングなところですが、そこまでしてでも為替差によるコストプッシュインフレを抑えたかったのでしょう。まあ私は目測で直近の政策金利1.5%で見ているので、もう少し上がるだろうなあというのが現状の見解です。
なんと言いますかこれって中間層が搾取されていると言うよりも「中間層は有能なんだから国と一緒に苦労を背負ってね」みたいな要求にも見えてくるのが素直なところです。
その上にいるのはいつだって資本家層。ここでもこうして露骨に世界の姿を見せてくれる。
まあそもそも論として「金利で経済をコントロールできる」という考え方はぼちぼち今の時代無理があるような気がしますけどね。円安を緩和するためには日本の価値創出力を将来的に上げていく政策やボトムアップ策を見える化していくのが本来の筋です。
ここでふと、
「あれ？もしかしてこれってそういうこと」
と思ったことがあったので共有しますと、この流れは要は「サラリーマンが不動産を買えなくなる世界」ってことなのだろうなと思いました。利上げにより来年から不動産価格が下がるかなと考えていたのですが実はそうじゃなかった。
不動産を手放すのはあくまで過度のレバレッジを抱えていた層（オーバーローンまみれの投資家や身の丈に合わない都心物件をぎりぎりで住宅購入した層）だけで、資産家が持っている物件は依然として家賃を生み出し返済が進みキャッシュも入り土地価格も上がっていくからです。
そしてこの物価高輸入高人件費増高金利の時代において何が起こるかというと「新築物件の供給減」です。
新たに建てる物件は建築コストが高いのでそれを価格添加する必要があり市場に出回るのは利鞘の取れる高価格物件ばかり。それを買える層は非常に限られるので安くしようと思えば建物の品質は劣化し立地も相対的に悪い方向に進んでいく。
これは普段からこの１０年の新築物件を眺めていて実感することです。明らかにグレードの下がった立地も劣る物件の価格が２０〜３０％上がっている。
不動産を購入できるのは資産家のみ、そして資産家すらも不動産を買う理由が徐々に減り需要がなければ新規供給が停止します。そうすると不動産は高止まりし、家を買う層が減れば賃貸需要が旺盛となり、新規物件も限られてきて家賃上昇により収益還元ベースで中古物件がさらに値上がりしていく。
中低家賃帯物件を中心にファミリー物件の賃貸需要増と単身世帯増による単身物件の賃貸需要増も起きる。ついでに言うと少子化は進み持つものと持たざる者の乖離がさらに進む。
サラリーマン不動産投資の時代も終わり、富裕層は不動産を持ち権利を抑え、あとは現状市場に出回っている新築や開発プロジェクトが進んでいるものを何とか完了し売り切るだけの世界。そりゃ不動産企業の株価が下がるわけだ。
都心物件等一部のキラキラ物件だけは値下がりするでしょう、無理して買った層や投機筋が手放しぐっと下がるはずです。それでも価格数億円はサラリーマンが買えるような金額ではありません。
結局今回の利上げも「金持ち倶楽部の思惑通り」、という感じで資本家を潤す資本主義世界の自然な力学が働いた結果でしょう。
とまあこうして振り返っても「不動産はもっと買っておけば良かったな」と思うのですが、まあそこは当時サラリーマンが死ぬほど忙しかったので仕方ないとして。それでもやっぱりしんどい中で当時週末に物件探しに時間を使った成果が今こうして私を助けているのは確かです。
マーケットを見ていても「これはちょっとサラリーマンが参入できる世界ではなくなってきたな」というのはこの２〜３年の素直な実感で、逆にもうすでに優良不動産を持たれているようでしたら超長期的に運用し利益を積み上げていくだけです。
時間と共にゆっくりと着実にお金持ちになっていく感覚が味わえると思います。
今から買うにしてもやっぱりまとまった自己資金は必要ですが、逆にそれがあるなら今から不動産市場への参入も全然ありだと思います。フルローン購入にしてもきちんと自己資本比率を３０％以上に保っておけばそこまでリスクのあるものではないはずです。
とまあ「不動産投資は富裕層の世界」結局はただ本来の姿に戻るだけなのです。
