昔から不動産投資をする人達の共通認識は「借金をした分は将来資産になる」ということです。
これは私もある程度実用レベルで理解していて、だからこそ負債をアセットクラスの一部に入れるという一見奇抜な発想を資産運用の考え方の一つとして取り入れています。
その理屈は負債の返済をそれを使って買った収益資産の収益で返済することで負担なく純資産を増やして行くというもので、概ね出口で借りた金額の三分の二くらいの資産として手に入るというものです。
実際のところ借り入れている負債の金利は２％前後なので、資本成長率として概ね期待できる７％を大幅に下回り借りた時点でほぼ資産なのです。そして負債完済後も運用を続ければその分だけ利益はどんどん積み増されていきます。
不動産投資は本当に強いですね。
注意するべきはキャッシュフローがマイナスになった場合の備えで、入って来る家賃が返済や経費より小さくなればその分は赤字です。あとは金利上昇や人口減、地震等もリスクとしては有りますので現金保有量の調整と海外資産をバランス良く持つべきだと考えています。
こういう様々な要素を考慮しながら私の資産運用技術は成り立っています。
借金に対する世間の恐れって結局借りたお金は自分の快楽のために使ったり、当てのない事業に使って借金だけが残ったりとそういう話が思考停止で頭に入ってきてしまうのでしょうね。
実際のところはきちんとした借金がもたらすリスクが毎月の小さな返済の支払い義務だけだということに気づけば、あとはそのお金を返す当てさえしっかり作ってしまえば良いだけということに気づくことが出来ます。
だから負債はゆっくり返せるほどに有利で、なるべく長期で借りるのが基本です。
これは借金して株を買ってその返済を配当金でやる場合も同じで、まあこれは流石に返済スピードには負けるもののもし購入するものが金利を上回って成長することを期待出来るなら、借金した分だけお金持ちになるという一般的には？？？なことが出来ます。
それをしている私の感覚はただただ収益と返済が同じお財布の中でぐるぐる回っているなと言う感じで、私自身は負債をお財布の中の勝手に増えるバグったお札くらいに思っています。なので借金は組めるならどんどん組みます。
ちなみに私が借金して買った不動産も太陽光も、当時の購入価格と同じか下がってもちょっとくらいで自宅なんかは値段が上がってたりしますし、且つ借金は返済が進んでいるのでキャッシュフロー得ながら純資産が増えている状態です。
総額１億５０００万円を運用していると感覚的には毎月１５万円得ながら家に只で住めて、且つ勝手に借金返済が進み純資産が毎年２００万円増えて行っているような感じですね。あとは株や金の暗号通貨上昇分に配当等もあるので余裕でFIREも出来ちゃいます。
まあ言ってしまうときちんとした不動産を１億円借金して買ったら、ほぼその時点で一気に億れてしまうということですね。今一つ株式投資にハイリスク全つっぱで１億目指す気持ちが私には分からなかったりします。
そんなしんどいことしなくてももっと簡単な方法あるんだよ、というのはそれはそれできちんと動画でお話しして行きたいですね。
大都市部の不動産価格は今後も上がり続けると考えています。その根拠はこれからサラリーマン投資家が不動産にどんどん参入してくること、海外からの移住ニーズがますます増えて行くこと、インフレや人材不足で物価も家賃も上がって来ることで、不動産が高過ぎて家を買えない層からの賃貸ニーズも上がりそれらが人口減少＆単身世帯増という人口動態と合わさり下がる理由があまり見当たりません。
一つだけあるのは大規模な地震で、首都圏直下型、南海トラフで一時的に大きく不動産価格は落ち込むでしょう。ですが東京も神戸も東日本でも同じで、そのあと長期的に不動産価格は上がり続けています。モラル的な側面は置いておくとそういった壊滅的な打撃はむしろ買いのチャンスとも言えます。
この辺りを鑑みるに、耐震性がありちょっと余裕ある快適性高めでRCよりも家賃が一回り安い単身用アパート、ここにニーズが最も集まると考えています。なので劣化対策等級３の１LDK～２LDKの新築アパートというのが私なら買うだろうなと思う不動産投資先です。
もちろんこれからの市況次第ですので、その辺りは最後はご自身で判断ください。
あとは私自身が東京都心に住みたいので、それと会社の事務所を合わせた１LDK～２LDKの区分マンションが欲しいなと思っています。これらの融資購入が私の事業所得を増やすモチベーションで、まだまだガンガン稼いで行きたいと思います。
サラリーマン時代に思い切ってもっと数億円借りて投資しておけば良かったと思ったりもしますが、私は基本何事もアウトボクシングスタイルなのでほぼ常勝だけどスピード感はそんなに出ない(笑)。まあ資産運用は気を張り過ぎずマイペースにやって行こうと思います。
融資を上手く使いながら資産形成ゲームを効率的に進めて行くことをこれからも考えて行きたいですね。