私はサラリーマンをやる中での不動産資本の運用について、建売業者からの新築不動産購入で始める戦略を主体に取っています。
不動産の検討や運営にリソースを割かれず、且つ不動産市場のリターンを得ることが出来、おまけに綺麗な新築不動産を保有する満足感を味わうことが出来ます。
その中で私はアイケン、シノケンからの購入を進めています。
本日は両者の投資方針の違いについて書いていきたいと思います。
打ち合わせに見るシノケン、アイケンの投資方針の違い
両社ともにビジネスモデルは単純明快で、
・新築アパート向けの土地を仕入れ、収益アパートを企画建設し、利益を乗せて主にサラリーマン投資家に販売する。
・物件の管理を行い、オーナーから管理費を得る。
自社で企画した建物の売却益を早期に確定し、管理費を安定的に取ります。非常に手堅いビジネスモデルですね。
我々一般投資家は物件を購入し、その後の物件経営主体となります。
投資家が得る利益は物件家賃のキャッシュフローと、長期運用後の物件実勢価格と減少したローン残債の差額（含み益）です。
つまり利益の源泉は時間であり、利益確定に１０年は費やすことになります。
但し経営理念の差から両社の物件には以下の違いがあります。
・シノケンは立地がアイケンより良い。⇒土地値が上昇しやすい。
・建物の性能はアイケンの方が高い。⇒長期入居に繋がりシミュレーションからの変動が少なく、入退去の回数が減ることからキャッシュフローが出やすい。
裏を返せばシノケンは建物が価格の割に劣り、アイケンは土地がそんなに良くない、となります。
シノケンは投資家向け投資物件、アイケンは事業者向け経営物件。こういった方向性の違いがあります。
私の運用方針にはアイケンジャパンの方が合っていそうです。
アイケンジャパン公式HPより画像引用
https://aikenjapan.jp/apaken/building/six-check-point/
両社見てみての感想ですが、どちらが良いというものでもありません。但し最近は不動産価格の上昇によりシノケンでは経営収支が合わなくなりつつあります。
正直若干ではありますが、シノケンの方が割高に感じます。
利回り５％代の物件を紹介されますが、借入金利を１％ほどにしないと事業が成立しません。立地は良いので土地値は緩やかに上昇を続ける様な場所ですので、出口での利益は両者そこまで差は出ないと思います。
サラリーマンが不動産に求めているものは安定したキャッシュフローですので、アイケンの方が僅かに相性が良いです。
どちらも少ない自己資金で比較的始めやすいので、そういった点でもサラリーマンには向いていると思います。
一度始めてしまえば後はキャッシュフローが定期的に積み上がり、残債も徐々に減ります。不動産価格も大都市部であれば今後も緩やかに上昇を続けると予測しています。
後はキャッシュフローを見つつ、繰り上げ返済や売却を減価償却やマーケットを見ながら行います。
両社新築物件の利益目標
アパートを購入すれば凡そ４０～５０年は運用が可能です。建物もメンテナンスを怠らなければそのくらいは持ちます。
どちらかというとシノケンは１０～１５年の経営でキャピタルゲインを狙い、アイケンは３０年の運用で不動産経営利益と無借金の不動産資産を構築するのが目標かと思います。
１０年前に物件を購入された方は土地値上昇により既に２０００～３０００万円の含み益を得ていると思います。これも市況次第で変動します。
現在名古屋市に保有しているシノケン物件は３０年の運用で３０００万円の出口利益を目標としていますが、土地値次第では途中での売却も良いかと考えています。
並行してアイケン物件を検討していますが、こちらも３０年の運用で同様の利益を目標とし物件打ち合わせを進めています。
新築不動産として最終的には物件の積み立て買いを６年間隔で行い、３～５物件の取得を進めるつもりです。総利益で１億円が目標です。
一棟新築アパート購入に掛かる資金は５００万円～１０００万円くらいですが、やはりリスク管理の観点から物件価格の３割程度の資産を持っておくことをお勧めします。自己資本比率は３割を保つようにしましょう。
そうすれば最悪何かあっても何とでもなるはずです。
私はお金が無いうちからいきなり始めたのでひやひやでした(笑)。退去が出た時の気分は中々他では味わえないハラハラ感があります。
結果的には不動産価格上昇により数百万円の含み益を得ていますが。フルローンは精神衛生上もあまり良くないです。
そういった意味でも見た目利回りが良くても入退去が激しい１R物件よりも、自分でも住みたいと思える入退去の少ない１LDK物件の方が良いと思います。
今後の不動産と合わせた資産運用方針
サラリーマン収入と事業収入の確保、株式運用を並行して行い、５年後に純資産１億円、２０年後に純資産４億円を目指していきます。
不動産と太陽光で安定した純資産額上昇と毎月のキャッシュフロー、株式での資産分散と海外資本の構築、サラリーマンや事業経営による現金収入でそのリスクをヘッジします。組み合わせの愛称はとても良いです。
不動産の最大のメリットはとにかくリソースが割かれないこと。寝ている間も仕事している間もゲームしている間も確実に家賃を稼ぎ、負債を返済し、1分1秒毎に純資産が積み上がっていきます。
もちろん資産価値下落が返済スピードを上回ると意味がありませんので、物件の目利きは必要ですが。
株式投資はこの辺り中々不労とは行かないです。常に株式市場を観察するよりも、実態のある不動産資産の経営に思いを馳せる方が遥かに楽しいです。
専業大家として大きなリソースを割いて築古物件で高リターンを叩き出すのも良いですが、これはこれで正直サラリーマンである私にはあまり向いていないと思います。
やはり不動産は優雅に、落ち着いて、確実に。
空いたリソースで労働や事業経営や情報発信に全力を注ぐ。このスタイルが好きですね。
手元キャッシュが貯まりましたらサテライトエリア（地方都市や海外）に物件を現金買いするつもりです。こちらはまだ時間が掛かりそうです。
それでは本日もありがとうございました！
