外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

不動産事業についての所感

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こんにちはとおるです。

バルコニーの植木もすっかり葉が落ち、冬の到来を強く感じています。

マンション暮らしは一戸建てよりは暖かいですが、もう暖房はこれから必須になります!!

 

さて、今回は不動産のお話です。

現在私は1棟アパートのオーナーをやっています。場所は名古屋市で落ち着いた住宅街の横にあり、通りに面した利便性を備えた木造新築の3階建て1LDKアパートです。

ターゲットは主に1人暮らしの社会人で、家賃補助が2~3万円程度出る会社に勤務し収入は30万円前後、服飾等のスペースを必要とし、暮らしに清潔感や利便性を求める層になります。自然と若い方、女性の方が多くなってきます。

特に清潔感が重視されると思いますので、10年ごとくらいで古くなってきたら水回りの交換や共用廊下のLED化や下張りの張替え、外装手入れや植木等で設備投資をしていきたいと考えています。正直あまりキャッシュフローは重視しておらず、保険効果と資産構築に重点を置いています。

次に不動産の本質的な考えについて私なりの意見を述べます。私なりに抑えておきたい要件は以下になります。

①20年以上の運用が可能なこと。

②空室率が50%になってもキャッシュフローがマイナスとならないこと。

③街並みを彩るデザインを持ち、近隣の皆様に喜ばれること。

④居住者様の暮らしを支える、良質な建物設備であること。

 

これは実際に不動産業を2年やってきた中でたどり着いた結論で、やっぱりやってみないとわからないことだったなと思っています。

価値観も人により異なるので、もし本気で不動産に取り組むなら早めに物件を購入するのが良いと思っています。もちろん自分が許容可能なリスクをしっかり把握した上で始めることとなりますね。

以下それぞれについて解説していきます。

 

①20年以上の運用が可能なこと。

不動産のメリットはともかくその安定した収益構造にあると思います。

そのためには当然、将来が見込める都心や利便性の高い駅の近く、市役所等の中心地近くでの運用が必要となります。

20年先の人口推移や街並みを自分なりに予想し、この期間であれば安定して運用できると確信した上で運用開始しないと後々苦労することになります。

自然と建物の耐久性を重視し、20年後も改修の見込みが立っていないといけないため、自然と物件の絞り込みが行われます。目線も今ではなく先に向きますよね。

また不動産は25年返済くらいで組めば返済スピードも高く資産化も目に見えてくると思いますが、その点でも20年先を見るのはとても大切です。また自然と好立地を求めることになると思います。

ある意味当たり前のことですが、短期でのキャピタルゲイン狙いでは見落としてしまう点でもあります。中長期の安定運用こそが不動産の強みの本質と考えていますので、この点は大事と思い1番に取り上げました。

 

②空室率が50%になってもキャッシュフローがマイナスとならないこと。

これは正直に申し上げて私の物件では達成できていませんね・・・現実的には次かその次くらいの物件購入時の目標になります。

これを達成するためには頭金を物件価格の3~4割程度入れることになると思います。詳細は利回りや金利によって異なりますが、この辺りが妥当な目標だと思いますね。

特に不動産は長期の運用となるため、空室が出ると慌てる様ではとてももたないです。これも経験談・・・

私もそうですが、サラリーマン事業家の目標というのは一か八かで大金持ちになることではなく、家族との生活を安心して送るための副収入を堅実に稼ぐことだと思います。

高い借入比率によるレバレッジ効果は高いリスクももたらしますので、くれぐれも運営は慎重に行きましょう。

 

③街並みを彩るデザインを持ち、近隣の皆様に喜ばれること。

不動産の収益の本質は、やはり不動産を提供することでその地域に住む方々に皆様に喜んでいただくこと。その苦労や背負う様々なリスクが自分自身の収益の源泉になります。

古びた建物が目立つ場所(これはこれで味があるところもありますが)で、新しい建物と感覚の新しい若い人が住み始めたら地域も活性化しますよね。

そのためには目立つ立地では特にですが、周囲と調和した美しいデザインというのは要件の1つになってくると思います。

当然築年が進むにつれて古びてきますので、ここは定期的にリフレッシュするための費用と改修のコンセプトを頭に入れておいた方が良いと思います。

 

④居住者様の暮らしを支える、良質な建物設備であること。

これは③ともつながるものですが、特に入居者目線を重視したいと思い分けて記載します。

住んで頂くのは入居者様ですから、その方の人生をサポートするのは不動産物件の使命となります。

住んで頂く方の快適性や利便性、満足感こそが不動産の総合的な価値を評価する指標となりますが、特に実際に触れる建物の設備は常に気にかけ、改善点があれば積極的に手を入れていくべきだと考えています。

 

以上が私なりに抑えておきたい不動産運営の要件になります。

中々全てを満たすことはできませんが、上記が現在私が行き着いた不動産運営の本質的な考え方になります。

 

次回は本物件の具体的な運用状況についてお話ししたいと思います。

長文お読み頂きありがとうございました!!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。