外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

名古屋市アパートの運営状況

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いつもお疲れ様です。とおるです。

本日は前回の続きとなりますが、現在運営している名古屋市の一棟アパートについて現状を書いていきたいと思います。

物件の仕様ですが、3階建ての新築木造アパートです。

部屋の間取りは1LDK+ロフトで、広い部屋面積をリーズナブルに提供したいと思っています。

当然結果的には家賃は狭い部屋に比べると上がりますが、上昇分を上記部屋面積と、清潔感や使い勝手、デザインや快適性を重視することで入居者様に選んで頂ける物件にしたいと考えています。

RCに比べると弱い防音性については内外装のデザインで補いたいので、そこの投資は今後も長期的に行っていきたいですね。外装もいつか立派な門や内廊下の高級感、植栽等でどんどん進化させていきたいですね。

初めての物件ですので、収益性よりも如何に長期的に安定した入居を実現できるか、勉強を兼ねて大切に育てていきたいと思います。

高級木造アパートっていうのは一見非合理的ですが、家賃と立地とサービスのバランスが取れれば問題はありません。RCであるとデメリットである全面的な高コストにより家賃上昇は避けられませんが、ポイントを押さえて適正価格で物件を提供することは可能です。その方が入居者様から見ても魅力的だと思います。

色々述べましたが、本物件の魅力とポイントをまとめますと、

・広い部屋とストレージ、それに見合う適正な家賃

・お洒落で清潔な内外装

※お洒落さと清潔感は住居において非常に重要なファクターと考えています。

・生活に便利な立地

・お風呂トイレ別、広いパウダールーム

・防犯性を高めるため、オートロックを装備

上記仕様により、やはり入居者女性が多いです。女性の価値観はとても合理的でありかつ人間らしく、理解しやすいです。その方々の望むものをこれからも提供したいですね。

全てのビジネスにおいて当てはまると思いますが、自分が理解できる顧客を相手にするのがビジネスを楽しむこつなのかなと考えています。

次に収益性ですね。ざっと重要指標だけまとめてみます。

表面利回り:(年間家賃)÷(物件残債)= 6.7%

質を重視した3F階建て物件のため、やはりここは2F建て低コストアパートには叶いませんね。フルローンで組んでいるため、早期の返済を目指し家賃収入はほぼ繰り上げ返済に回していきます。

キャッシュフロー:(年間家賃)−(返済)−(年間諸経費)−(固定資産税)

= ¥865、676

これに退去時の広告宣伝費や空室による空き家期間を考慮すると、家賃取得率85%ほどで計算すると良いと思いますので、実質的なキャッシュフローは68万円程度となると思います。キャッシュフローは繰り上げ返済で暫くは頑張ります。自己資本比率の長期目標は40%ですね・・・遠いですが。

経理上の年間収支

=(家賃収入)

−(返済金利分)−(年間諸経費)−(固定資産税)−(減価償却費)

= +¥346、522

上記に加えて、不動産を運用する上での一般経費や空室発生時の費用等がありますので、おおよそ±¥0になりますかね。

私の場合は不動産と太陽光その他諸々の事業を展開していますので、これらを青色申告で給与収入と合算して申請します。

経営上は収支ちょいプラス、キャッシュフローは+¥1、000、000くらいが理想ですね。後はこのキャッシュフローと給料を使いながら、自己資本比率を上げて行き健全な経営を目指していきます。

サラリーマン事業家として、各領域をバランスよくやっていきたいと思います。10年後の幸せを目指して、今日も頑張ります!!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。