外資系サラリーマンとおるの資本家日誌

普段仕事に育児に忙しいサラリーマンでも出来る資産形成と事業経営を実体験で綴るブログ。目標は不動産、太陽光、株式有価証券の資本運用で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月、事業収入50万円/月で富裕層セミリタイア。現在総資産1億4988万円、純資産5027万円(日本円803万円、不動産827万円、太陽光1310万円、株式1105万円、その他982万円)、自己資本比率33.6%、資本収入27万円/月(不動産収入7万円/月、太陽光収入11万円/月、金融資産運用収入9万円/月(利率4%で計算))、事業収入3万円/月。

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不動産経営 太陽光発電所運営・自然共生事業

事業の目指す規模について

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こんにちはとおるです。

今回は今進めている事業の規模について書いていきたいと思います。

 

あまり複雑な計算をすると方針が見えづらくなるため、シンプルな計算で10年後の事業規模を予想していきたいと思います。

先ずサラシーマン収入による資産構築量ですが、

現在年間の貯金がおおよそ300万円になります。これをこのまま何とか続ければこれだけで3000万円です。車のローンもなくなり、運用により増やすことも出来れば4000万円も達成可能です。これを3%利回りで運用すると年間120万円、月間で10万円の収入になります。

次に不動産、太陽光事業です。

年間キャッシュフロー60万円×10で600万円の現金が手に入ります。これは全て繰り上げ返済に充てますので、現在の名古屋アパートは恐らく10年後には負債額5000万円、年間の家賃下落を1%とすると満室利回りは9%近くになっているはずです。これを利回り8%で売り出せばキャピタルゲインは500万円程度となります。また入居率を85%とすると、キャッシュフローは4万円程度となるでしょう。

太陽光についてはキャッシュフローを繰り上げ返済に回すことで完済も可能です。つまり月間のキャッシュフローは劣化による発電量の低下を年間1%と考えても10万円程度になります。

これらを合わせるとすると25万円ほどになります。

ここから、今模索している新規事業で月間5万円のキャッシュフローを作ることが出来れば、独立の最低指標である30万円を越えるキャッシュフローを得ることが出来ます。最悪これは簡単な仕事をこなすだけでも達成できますね。電験やビル工事、電気工事資格等で仕事をしたいですね。

つまり今の生活を続けることで独立は十分実現可能であり、50歳からは自由な時間を謳歌しながら、やりたいことに自分の資源を集中投資できるようになります。

この時の自己資本比率は40%を超えています。現在の生活を維持することで純資産5000万円と収入25万円は10年で達成です。この場合あとやることはリスクへの備えで、一番の備えはとにかくお金を貯めること。ここに尽きます。だから節約は大切なのです。

金利上昇も体調不良も、天災もすべて。お金があれば乗り切れます!

 

それでは上記の基本計画に加えて、5年に一回新築アパートを購入したとします。

1回当たりの自己資金を1000万円とすると、一棟8000万円とすると8000万円の資産と7000万円の負債を負います。

キャッシュフローを繰り上げ返済に回すことで、購入して5年後には7000万円の評価額に対し負債は6000万円となっていると思います。

結局総資産は 貯金(4000万円-2000万円)+アパート3棟+太陽光1棟 = 2.3億円

総負債は アパート3棟の負債 1.8億円

自己資本比率は20%程度となります。キャッシュフローはおおよそ30万円になります。

この時点での独立は多少リスクがありそうですね。これに加えて退職金があるでしょうから実際はもう少しましですが。

これにより新築であれば1棟追加か、若しくは中古で早期返済を考えても良いかと思います。

 

この様に色々とシミュレーションをしながら妥当な資産規模を探っていきます。

詳細を考えると非常に複雑になるため、この辺りは感覚で探らないと答えが見えなくなると思います。

固定資産税、課税所得、長期修繕費、予期せぬトラブルや災害、長期金利の変化。これらをどう重みづけするか。資産は少ない方が計算しやすいです。多いと大変ですが、資産候も当然少なくなります。

これは単純な机上の計算では得られず、自分が如何に介入してコントロールするかにもかかってきます。重みづけ次第では結果は大きく逆転もします。

 

ここから先は事業化の能力。腕の見せ所です。

如何に多くの知識を得るか、大局的に物事を見通せるか、味方になる仲間がいるか。

まだまだ、10年は修行ですね!!

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2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は外資系に勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。