おはようございます。Toruです。
事業経営について考え、どうやって高収益を上げられるかを考えるのは楽しいですね。
自分自身で創り上げる事業ですからね。楽しくないわけがない。
サラリーマンの収益と合わせると結構な収入になります。
さて、本日は事業の経営状態を書いて行きたいと思います。
収益物件の収益と利回りについて
会社の収入に加え、年間の事業キャッシュフローがあればとても余裕のある生活が出来ます。
私の場合、サラリーマン給料で生活の様々な面を節約（安い家を買い、買い物は近所の格安スーパーで済ませ、服飾も質素に）して年間３５０万円ほど貯金するようにしています。
それに加えて事業キャッシュフローが１５０万円ほどありますから、年間５００万円の貯金が実際は可能です。
２０年ローンくらいで豪邸を買うことも出来るのですが、そうしないのは今はとにかくお金を生む資産を増やしたいからです。
いづれ子供が出来たら教育費も掛かりますし、それまでは質素に生活したいと思います。子供が物心ついたころには良い土地で豊かに暮らしたいですね。
前置きが長くなりましたが、今日は現在の資産運用状況と今後の見通しを書いて行きます。
■名古屋市アパート
・購入価格：７，８２８０，０００円（現在の残債７２，００８，６３０円）
・年間家賃収入：４，９６８，０００円
・表面利回り：６．３４％（残債に対する表面利回りは６．８９％）
・年間キャッシュフロー（満室時、諸経費、固定資産税支払い後）：８１８，５１２円
２０１７年に新築フルローンで購入しました。名古屋界隈では極々普通の金額ですね。まあお高いです。
手出しは概ね２２０万円ですので、元本回収比率は３７％ほどでしょうか。悪くは無いですがやはり借入額が大きいですね。
先ずは８年後に残債に対する表面利回りを８％までもっていくのが最初の目標です。築１０年で８％であれば、市況を見てもかなり割安ですのでいつでも売却できる金額と思います。
これを２２年で残債を土地値（３，０００万円）以下まで落とせば残債に対する表面利回りが１４％になると試算していますので、そこで１０％で売却すれば１，１００万円ほどのキャッシュフローを得られます。
まあでも売らずに気長に経営している方が儲かります。利回り１４％の物件なんて名古屋市の都心部では買えませんからね。３５年は運用予定です。
ちなみに繰り上げ返済は全て家賃収入のキャッシュフローで賄い、自己資金は一切出さない予定です。
■霞ヶ浦太陽光発電所 ２基
物件価格：２１，６００，０００円（１１，７６０，０００円 ＋ ９，８４０，０００円）
売電収入：３，００６，７９７円（１，６８４，９８１円 ＋ １，３２１，８１６円）
表面利回り：１３．９２％
年間キャッシュフロー（借地料、償却資産税支払い後）：１，０６３，８１２円
２０１７年に１基目、今年２基目を契約しました。売電価格は２４円です。太陽光は２４円物件で利回り１２％くらいが手間と収益のバランスが取れています。今の１４円でも利回りは１１％ほど出ますが、パネル数とパワコン数が多く面積も広いためメンテナンスの手間が掛かると思います。
持ち出しは５００万円ほどですので、元本回収比率は２１％ほどになります。
余剰のキャッシュフローは全て繰り上げ返済に充て、１０年後に返済を完了し年間２５０万円ほどのキャッシュフローを得る予定です。FIT固定買取期間は２０年ですので、１０年間はそれを維持できます。
FIT完了後はパネルとパワコンが壊れるまでの１０年ほどを運用する計画を組んでいます。買取価格は９円を想定していて、維持費を引いて年間７０万円ほどのキャッシュフローを出す予定です。合計３０年で太陽光の運用は完了となります。
２０年後の話ですので、毎月気分転換がてら一日草刈りを楽しんで小遣いを稼ぐくらいの感覚をイメージしています。
名古屋市アパート＋霞ヶ浦太陽光発電所×２のハイブリッド運用
名古屋市アパートの残債は２０年後におおよそ２，７６０万円と計算していますが、１０年間の太陽光のキャッシュフロー２，５００万円を全て繰り上げ返済に回す予定です。
これで２０年後は無借金アパートの出来上がりです。これは真面目に物件のメンテを行えば恐らく上手く行きます。前回の記事でも触れましたが、これが２０年後に４０００万円に純資産を創る仕組みです。
持ち出し７２０万円に対して２０年後に４，０００万円ですから年間９％の運用利率と言えます。これはスゴイ値ですね！と思いながらこんなに上手く行くのだろうか・・・
労力としては２０年間毎月の草刈りと、アパートの運用状況の管理会社とのやり取りがあります。きっと苦労もあると思いますが、十分に実現可能な現実的なプランだと考えています。
また不動産資産ですから当然家賃収入も得られます。２０年後の家賃収入が今から２０％落ちていたとして、満室収入は４００万円ほどになります。管理費と固定資産税を引いて入居率８０％、太陽光のキャッシュフローを合わせると大体３００万円ほどの収益を生むはずです。 年金と合わせるとまあ豊かな老後が過ごせそうですね。
と、今回は物件の運用状況と長期の見通しを書きました。
これは誰でも十分に再現可能なやり方ですが、太陽光の旨味が今は大分下がってきましたので物件探しは多少大変かもしれません。
私の場合は不動産物件購入をシノケンに頼ったため、やはり多少物件価格と維持費が割高です。その分安心して任せられるのでサラリーマン業に専念できるメリットもありますが。
ここを土地購入と建物の設計を自前でやれば大分効率は上がると思います。不動産物件はこれから増やしていく予定ですので、次はもう一工夫したいと考えています。
それでは本日もありがとうございました！