こんばんは。Toruです。
太陽光と不動産、株の収入によりようやく月間のキャッシュフローが安定して２０万円ほどに到達することが出来ました。
目標にしていた３０万円も現金をあと１，６００万円を太陽光の返済に充てれば達成することが出来ます。現在金融資産が１，０００万円あるため、残り６００万円を給料と不動産太陽光のキャッシュフローを充てることで２年も掛からず達成することが可能です。
少なくともセミリタイヤは今すぐにでも実行可能です。気ままな仕事（英語の家庭教師をしたり、家電の販売員をしたり、ガテン系のアルバイトでも笑）を月に１０～２０万円分も働けば生活には十分な収入になりますので。
１、２か月自由を謳歌したらまた異業種で仕事を探すのも良いですね。現在勤め先で担当しているプロジェクトがあと２、３年で終わるので、そこが天気の良いタイミングになるかと思います。
振り返れば独立を思い立ってから５年ほどが経過しました。それから色々と行動に起こし、アパートを一棟、太陽光発電所を２基、株を１，０００万円ほど購入しました。支出を抑制し、給料を最大化し、手残りの現金をお金の生る木に充ててきました。
反省する点も色々とあります。資金効率で言うと新築アパートはあまり良くないので、始めに太陽光や中古アパートを購入して資産とキャッシュフローを十分に築いてから物件の若返り化によるキャッシュフローの長期安定化と資産構築のために新築アパートを購入するのが効率的には良かったかなと。
何事もやりながら知識と経験を培いつつ自分の中の正解を探していくことが大切です。そういう意味では無駄な行動はなんてないです。
考えを積極的に実行に移していきたいですね。
不動産で独立するための戦略
長い目で見ると新築アパートを購入した方が手間も掛からず良いかとは思いますが、この辺りは戦略ですね。
サラリーマンを定年まで本業に据えるのであれば新築アパートがやはり良いと思います。定年後も築２０～３０年であればアパートはまだまだ現役稼働が可能です。今すぐにでも新築アパートを今後も需要が見込める中核都市に購入し、キャッシュフローは全て繰り上げ返済に充てれば２０年後は大成していると思います。
新入社員の頃からであれば、金利動向に注意しながら５年毎に新築アパートを買い増していけば定年の頃にはかなりの資産家になっていると思います。
私が保有する新築アパートも本格的に活躍するのは私が年金をもらい始める２５年後くらいだと思っています。新築アパートは老後の資産形成として考えればべきですね。
もしこれから２０年サラリーマンを続けるのであれば新築アパート一択です。しかし私の様にあと１０年でリタイヤを考えるのであれば上手く新築と中古を組み合わせるべきですね。
考え方としては３０年の長期にわたってキャッシュフローを安定化させることかと思います。５年後、１０年後、２０年後、３０年後も月間６０万円のキャッシュフローを得るためにはどうしたら良いかを考えるのが大切だと思います。
私の場合、現在サラリーマン給料を平均して月間６０万円と副業収入２０万円の計８０万円が月間キャッシュフローとしてあります。
それが５年後は副業収入は４０万円ほどになっていると思います。サラリーマン収入は３０万円もあれば十分なので、会社と交渉して時短勤務を実現して年収４００万円もあれば達成です。時短勤務が認められないのであれば関心のある業種に転職しても良いですね。
そして１０年後は副業収入を６０万円にすることが出来れば独立し、自由な時間を好きな事業を興して実業家としての人生を歩み始めれば良いと思います。
２０年後には太陽光のFITも終了するため副業収入の落ち込みも考えられますが、不動産資産の更なる拡大により月収１００万円も現実的な射程圏内だと考えています。
３０年後は仕込んでいた新築アパートが活躍を始め、月収を非常に高い位置に保っていることが可能だと思います。一族の監督として財務を担っていようと計画しています。
この考えを主軸とし、不動産投資計画を表にします。
| サラリーマン収入[万円] | 太陽光収入 [万円] | 不動産収入 [万円] | 株等投資収入 [万円] | 事業収入 [万円] | 年金収入 [万円] | 合計 [万円] | |
| 現在 | ６０ | １０ | ５ | ３ | ２ | ０ | ８０ |
| ５年後 | ３０ | １５ | ２５ | ５ | ５ | ０ | ７０ |
| １０年後 | ０ | ２０ | ３０ | １０ | ２０ | ０ | ８０ |
| ２０年後 | ０ | ６ | ４０ | ２０ | ２０ | ０ | ８６ |
| ３０年後 | ０ | ０ | ４０ | ３０ | １０ | ２０ | １００ |
サラリーマン収入を徐々に不動産と事業収入にシフトしていこうと計画しています。
不動産物件の寿命について
ここで大切なのは不動産が長期的に収入を生み出せるようにすることです。ここで物件の平均年齢は非常に重要です。
短期的には築古アパートの方がキャッシュフローは良いと思いますが、築４０年を超えるとアパートは運営が困難になってくるとはずです。
木造アパートの寿命は安全を見て４０年と考えておくべきかと思います。
常に物件の平均年齢を築２０年に保っているのが大切と考えています。不動産投資ではバランス感覚が非常に重視されると。
ここで家賃年齢平均という考え方を書いておきます。家賃の元になっている不動産物件の平均築年数を指します。
私の場合名古屋市アパートが築４年ですので平均築年数は４年ですが、例えば築年の物件を３０年で同様に家賃を５００万円生み出す物件を買えば平均築年数は１７年となります。
４０年 ― 平均築年数 ＝ 物件残存寿命
物件残存寿命がシミュレーションを行う上でとても大切だと認識しています。
長期のシミュレーションは不可欠
この物件残存寿命の中で不動産経営のシミュレーションを行い、確実な収益を見込める金額で物件を購入することが重要と思います。
常に物件の平均年齢は築２０年に保っていたいですね。不動産投資ではバランス感覚が非常に重視されると思います。
そういう意味では次に私が買うべきは築２０～３０年で家賃収入が年間５００万円ほどの物件だと考えています。そして月間キャッシュフローでは２０万円が目標になります。
ここから融資期間を１５年、金利２％、入居率８５％で考えると具体的な物件の目標値が見えてきます。
国民政策金融公庫や地銀を利用し、２，０００万円ほどの地方高利回り物件を２棟ほど保有する。自己資金は８００万円。
ここを主軸に次の物件を購入するのが直近の目標になります。目標が具体的になるとなんだかわくわくしますね。
そして長期の需要、１０年後も確実に需要が見込める立地で購入します。近隣の空室率、適正家賃、想定入居者の勤務先、１０年後の予想賃貸需要等をしっかり調査しましょう。
不動産経営においてはシミュレーション力と調査力、データをまとめて具体的な事業計画にまとめる能力が非常に重視されます。
銀行の融資を受ける時も評価される部分なので、ここはしっかり訓練していきたいと思います。
しばらくは不動産事業に専念します！
太陽光発電も株式投資も大分安定してきました。自分の中でも上手く利益を上げていくための知識や経験、考え方がかなり成熟してきたと実感しています。
そこは保ちつつこれからは不動産の物件調査、資格の取得や不動産業者とのコミュニケーションにこれまで以上の時間を充てたいと思います。
不動産経営は建物一つ一つに愛着が沸き、その地域の魅力を知ることやそこに住まわれる方々の生活を想像するのも非常に楽しいです。私にとって転職の一つだと考えています。
しばらくは修行だと思いサラリーマンをしながら資金を貯めつつ、自分が本当に業にしたい分野の知識をしっかりと構築したいですね。
現在融資状況も厳しい（というか妥当）らしく、自己資金はやはり３割ほど求められてしまいます。３，０００万円の物件であれば１，０００万円近い自己資金が必要です。先ずは現金をしっかり確保します。
人生まだまだこれから！頑張っていきたいと思います。
それでは本日もありがとうございました！