外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

私が行っている不動産シミュレーション

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最近よく感じるのですが、お金は増えれば増えるほどどんどん増えるスピードが増していきます。

世界の貧富の差というのは、そもそもがお金を生むためにはお金(初期投資)が必要ということを証明しているのでしょう。

少ないお金で儲けを出すのは難しいですが、十分な自己資金があれば収益を出すための仕組みは比較的簡単に作れます。

本日はお金がお金を生む投資の代表格である不動産について、私が行っているシミュレーションについて書いていきたいと思います。

シミュレーションにおける重要指標

不動産投資(私は不動産事業という方がしっくりきますが)において収支シミュレーションというのは非常に大切です。

その重要指標としては以下を上げています。

・家賃下落率

・入居率下落率

もちろん利回りや適正家賃等大切な指標はいくつもありますが、これらはインターネットで探せば実績値ベースですぐに見つけることが出来ます。

どちらかというと家賃下落率と入居率の設定が腕の見せ所かなと考えています。

私はこれを年間家賃下落率1%、入居率下落率1%で一律計算するようにしています。

家賃下落率1%の中で物件の価値低下を含有しています。

インフレと金利動向については今後の見通しを読むことが難しいですが、入居率下落率1%の中で十分にリスクを含有できると考えています。30年後には‐30%となりますが、30年後の人口が‐15%以内の地域に投資を限定することで残りの15%の中に必要経費やリスクを含有するようにしています。

入居率については新築の人気駅の徒歩10分以内であれば満室はそう難しくないため、初期入居率は1年間固定で100%にし、その後年間1%で落としていきます。

立地条件については家賃設定に入れておけば、例え多少立地に劣る場所でもニーズは十分にあると考えています。

このシミュレーションで20年間キャッシュフローをプラスに保てるのが条件です。残りのローン期間10年については累積キャッシュフローを使うか繰り上げ返済を行えば十分に資金を回収することができるでしょう。

後はそれを実現できる物件(新築で大体利回り8~9%。届かなければ自己資金や繰り上げ返済で調整)と自己資金を確保することで比較的安全に不動産を運営することができるはずです。

その他の指標について

家賃下落と入居率は以上の様に設定しました。あとの残りの指標は

・物件価格(建物/土地)

・ローン金額と金利

・初期家賃

・返済回数

・自己資金回収比率

・リスク金利

になりますね。これらは簡単な調査や確認ですぐに適正な値を調べられますので、色々な人に聞いてみたり本を読んだりすることをお勧めします。

物件を販売する業者は当然ですが良いことしか言わないので、第三者の意見を参考にすると確実です。

人間聞けば色々と教えてくれます。1億円近い契約になりますので手間を惜しまず調査してみましょう。

購入前は必ず現地調査を行いましょう

以上はシミュレーションについてになりますが、やはり最後は肌感覚で現地の空気や魅力を確認しておく必要があります。

人気物件はすぐに売れてしまうため、案内があった時点で購入の意思を固めつつすぐに現地に赴き2~3日は滞在したり現地の管理会社へのヒアリングを行いましょう。

また将来的にリニアモーターカーが開通するとか大規模な開発が計画されているなど、明るいニュースのある地域を対象にするようにしています。

実際それがどうなるかは分かりませんが、基本的には国も企業も長い時間を掛けて計画を遂行することで国土の成長を進めていきます。将来的に発展が見込めない地域に投資するよりは勝率が上がります。

不動産価格はその分高くなってしまい利回りも下がりますが、そういった土地を早期に取得することで十分なリターンを見込めると考えています。

やはり私は短期的なキャッシュフローに焦点を当てた築古不動産運用より、長期に目線を置いた新築不動産の方が目的に合っています。そのためには初期費用を最低1,000万円必要となりますが、そこは頑張って貯めていきます。

不動産は地域の魅力に触れながら住居の提供という生活に必要不可欠なサービスを行う魅力的な事業です。今後も不動産保有比率を上げながらバランス良く資本構築を進めていきたいと考えています。

最後になりますが、色々と指標を上げましたが全てを完璧に満たす好条件の物件は中々出てきません。一部の条件を満たしていなくても十分に魅力的と言える理由(将来性が高いとか市役所が近いなどなど)があれば購入を検討する価値はあります。

いきなり100点満点の買い物は出来ないので、リスクを調整しながら少しずつ腕を上げていきましょう。一気に何億円も購入しない限りは破綻はしません。私もまだまだこれからゆっくり時間を掛けて購入していきます。

不動産は物件検討自体が楽しいですし、色々と調べてみると勉強にもなります。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。