外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産3億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,184万円、純資産5,768万円($394,233)【金融資産2,467万円(日本円 437、株式/ETF/投信 1,300、暗号通貨 118、外貨 11、債券 /REIT/インフラファンド 97、保険/退職金 502)+ 実物資産3,300万円(不動産 1,041、太陽光 1,771、金/プラチナ/銀 197、耐久財等 290)】、自己資本比率37.9%、給与CF60万円/月、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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資本家への道、セミリタイア、FIRE/SIDE FIRE日記

総資産CF利回り3%、自己資本回収比率20%、借入返済比率50%を達成できるなら、今すぐ投資します。

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こんにちは。Toruです。

本日は南橋本駅近辺の一戸建てを見に行っていました。もちろん不動産投資用です。

橋本駅近郊はリニアの開通により発展することがほぼ確定しているのでねらい目だと考えています。

本日は私が投資において目標にしている利率について書いていきたいと思います。

総資産CF利回り3%、自己資本回収比率20%、借入返済比率50%を達成できるなら、今すぐ投資します。

総資産CF利回り3%というのは、借り入れを含めて例えば1億円の物件を運用することで年間300万円のキャッシュフローを生むことを意味します。

自己資本回収比率20%というのは、例えば300万円投資したら年間60万円のキャッシュフロー(売り上げでは無いので注意)を上げることを意味します。

それは5年で自己資金を回収することができることも意味しますので、5年後には新たに300万円を投資することができるようになります。

そして借入返済比率50%というのは、1億円の物件を購入して家賃収入が800万円入るのであれば返済は400万円以内に収まるということです。

これらの指標を満たせるのであればすぐにでも投資をする価値があります。

非常に魅力的な投資先ですね。

具体例でいうと、不動産であれば

物件価格:1億円

家賃収入:800万円

融資返済:400万円

管理費、固定資産税:100万円

こういった物件になります。これは大体ですが利回り8%の物件を金利2%の30年ローンで自己資金1,000万円(うち購入諸費用400万円)購入した場合に実現することができます。

満室に近い運用を見込めるのであれば非常に魅力的な投資先です。

また私が太陽光発電所で購入した実例になりますが、

物件価格:1,176万円

売電収入:170万円

購入諸費用:144万円

自己資金:144万円

年間返済:93万円(金利2.45%の15年ローン)

年間キャッシュフロー:50万円

これで総資産利回り3.8%、自己資本回収比率35%、借入返済利率55%になります。キャッシュフローを繰り上げ返済に120万円充てれば借入比率を50%未満にすることが可能です。

これで目標にしている指標を達成することが出来ます。購入時に全てを満たすことは難しいですが、運用を数年進めていくことで結果的にこの指標を達成できるのであれば十分に魅力的な投資先となります。

物件の劣化による元本の棄損は発生するのですが、後は借り入れ金の返済スピードをそれに応じて調整すれば良いです。不動産であれば30年、太陽光であれば15年で設定すればバランスシート上極端なマイナスになることはないです。

目標値を決めて投資先を選びましょう

目標値は投資をされる方の考え方により様々かと思いますが、少なくとも自分なりの目標値は持つべきです。

そうしないと世の中に無数にある投資先を選定するのが大変です。

先ずは指標を満たすかどうか、若しくは指標を満たさなくてもそれを補って余りある魅力があるかどうか。そこから投資先を絞り、その上で自分が満足できる条件で投資先を選定していきましょう。

投資を始めると世界が変わります。このブログをお読み頂いた貴方様の充実した投資家ライフを願っております。

それでは本日もありがとうございました!

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族。