外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

短期的なキャッシュフローと長期的な資産成長を両立する「不動産投資+株式投資」

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おはようございます。Toruです。

昨夜はすごい雨でしたね。最近は自然災害が多いので皆様くれぐれもご自身の安全と被害を受ける現物資産の管理にはご注意ください。

私も自宅マンションとアパート一棟と太陽光発電所を二基所有しています。保険は確実に入り何かあっても破綻しないようにしましょう。

それでは本日は短期的なキャッシュフローと長期的な資産形成を両立するための手法について書いていきたいと思います。

短期的なキャッシュフローと長期的な資産成長を両立する「不動産投資+株式投資」

毎日の生活を不自由なく送るには生活費を上回るキャッシュフローを実現する必要があります。

手段としては一般的には労働による収入(サラリー)を当てにしますよね。私も副業経営で収入を築いているものの、まだまだ会社からもらう給料を捨てる訳にはいきません。

これを確保する他の手段として不動産をレバレッジを掛けて購入しなるべく長期でお金を借りるというものがあげられます。太陽光発電も同様に実現可能ですが、20年のFIT期間と設備の寿命という縛りがあり中々使いこなすのが難しいです。私はここはバランス良く両方やっていこうと決めています。

そして不動産でキャッシュフローを築きながら、並行して給料で得た軍資金を株に充てていきます。全世界分散投資で4.8%、選択的な投資で7~8%が見込めますので10年で1.6倍~2倍、20年で2.5倍~4.2倍、30年で4~8.7倍の資産増加が見込めます。

この不動産と株式投資をバランス良く実施するのが私の次のSTEPです。

不動産投資によるキャッシュフローの形成

例えば自己資金を2,000万円用意し表面利回り8%で1億円の物件を新築で購入するとします。新築木造3階建て12室で都内の物件でも現在はこのくらいのものがありますね。

これを長期でシミュレーションしてみると年間300万円ほどのキャッシュフローを7~8年確保することが可能です。 その後は物件の劣化と人口減少により徐々にキャッシュフローが下がり、20年後くらいにはキャッシュフローが±0になると思います。

大体7~8年で自己資金2,000万円取り戻せますのでそれを再投資しても良いですし、全て繰り上げ返済してしまうとローン返済が終わるまでキャッシュフローをプラスに保つことが可能です。

再投資した場合、新たに年間キャッシュフロー300万円をプラスして600万円近いキャッシュフローを得ることになります。あとはこれをずっと繰り返すと資産がどんどん増えていきます。

つまり一度2,000万円を貯金出来ればあとは不動産で確実に資産を拡大することが可能だということです。

ここで家賃下落率を年間1%、入居下落率を年間1%としていますので人口減少も加味した妥当なシミュレーションだと思います。

私自身フルローンで新築アパートを購入しましたが、一棟目は生命保険効果の活用とシミュレーション能力の向上を含めた経験のための物件としています。以降はやはりよく言う伝統の「不動産買うなら自己資金2,000万円ルール」を取り入れていきたいと考えています。

但し不動産一極に偏るのはNGです。大地震や集中豪雨竜巻突風等の自然災害リスクに非常に弱くなり、人口減少や10年以内に起こるであろう金利上昇により破綻してしまう可能性があります。不動産の拡大は金利上昇が見え始めたら止めるべきです。

どこか一角が崩れても破綻しないように、性質の違う資産に分散投資するべきです。

私もあと2~4物件を新築で東京or神奈川or埼玉の首都圏、大阪、福岡に分散して購入しようかと考えています。あとは私自身がいつまで働けるかとの兼ね合いですね。

この様に不動産により目先の短期的なキャッシュフローを確保していきます。

株式投資による長期的な資産形成

一度自己資金を築けば不動産投資が非常に強力な投資だということがお分かりいただけましたでしょうか?

但し前述の通り不動産一極だけではどこかでキャッシュフローがマイナスになるリスクも存在するため、並行して現金化の容易な株式による資産形成を進めていきます。

逆に株式資産はキャッシュフローを生み出すまでに非常に多くの時間が掛かります。株式資産だけで年間300万円のキャッシュフローを得ようとすると7,500万円用意する必要があります。

例え2,000万円用意できてそれを運用しても更に20~30年掛かってしまいます。もうリタイヤの時期になっていると思いますので老後にお金持ちになっても何とも寂しいですよね。

そこで一度築いた2,000万円は不動産に充ててキャッシュフローを確保しつつ、毎年給料から毎月20万円ずつの株式投資を30年間積立運用していきます。

5%で運用できると何と 166,451,727 円!!になっています。これで30年後に例え不動産賃貸需要が今の半分になっていても余裕で純資産プラスを達成しつつ、不動産からのキャッシュフローを確保することが出来ます。

これで一度2,000万円を貯めてしまえば一生お金に困ることは無くなります。

不動産投資+株式投資を続けるためにサラリーマンを7~8年は続ける予定です

私自身2基目の太陽光発電所を自己資金3割で購入しましたが、このくらい自己資金を入れだすと回収スピードが非常に早くなってきます。

少しずつですがお金が使い切れないという感覚を感じるようになってきました。

一度大きなお金を築くとあとはそれを上手く運用していくだけで割と楽に増えていきます。始めは苦しいですが不動産投資をするなら先ずは2,000万円を築きましょう。

新築不動産や積立での株式投資はサラリーマン業の片手間で出来る投資です。暫くは年間700万円ほどを投資に充てられるようサラリーマンを頑張って続けていきたいと思います。

7~8年と言うと長いようで実はあと2,920日しかありません。出勤日数で言うとあと1,760日です。

もちろん状況によっては拡大しないという選択も有りです。その場合は3,000~4,000万円ほどの手持ちキャッシュを株式に投資し4%ルールから月間12~13万円ほどを収入とするか、不動産の繰り上げ返済を行い同等のキャッシュフロー改善を行うかです。

ちなみにもう少し小さく不動産投資を始めるのであれば中古区分からと言われていますが、私は区分は何十件と増やすと煩雑ですし権利関係も複雑に感じるので太陽光と一棟物件から始めました。

これから2~3年は我慢して働き株式投資と不動産資金を並行して貯めながら恐らく一度価格的に落ち着くであろう不動産に3階建て木造アパートを新築で購入しようと計画しています。

株は引き続き家族3人NISA枠分をコツコツ投資していきたいと思います。

10年以内には以下の記事で書いた 第二のゴールである「副業収入で贅沢な暮らしが出来る(サラリーマン収入を超える) 」を達成していきたいと思います。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。