外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

シノケン・アイケン新築アパート投資のシミュレーション

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おはようございます。Toruです。

アパート投資って楽しいですよね。

業者のセミナーに参加し、現地に出張し、自分の物件を見て、帰りに現地の名産を味わって観光して帰る。

毎年名古屋に行って物件の外観を確認し、一泊してついでに名古屋城やひつまぶしなどを楽しみつつ近所を見て回ります。

それに加えて資産形成出来たら最高です。

ということで私が愛してやまない新築アパート投資について、採用している収支シミュレーションについて書いていきたいと思います。

シノケン・アイケン新築アパート投資のシミュレーション

私が購入した物件は名古屋市の新築物件です。木造アパート一棟8000万円弱で利回り6.3%の物件です。

利回りは低く当然収益性も低いですが、デザインや名古屋城や市役所が近い名古屋駅東側エリアの立地、そして3階建てロフト付き1LDKの間取りということで建物がしっかりしていて入居者の方が長く住んでくれそうだなと感じたのが購入した大きな理由でした。

またサラリーマンの本業が当時とても忙しく、早く始めるメリットを重視して土地付きで融資も好条件で付けてくれるシノケンを選びました。

この不動産を購入したことで投資に対する本気度が変わり、日々の金銭の流れに非常に敏感になり簿記も勉強して帳簿も付け始めたおかげもあり今はかなりのスピードで資産形成を行えるようになりました。そういう意味でも先ずは高くてもシノケンで不動産事業を始めることが出来て良かったかなと感じています。

不動産+太陽光で今は粛々と資産を増やしています。

投資は致命傷を避けながら成功と失敗を繰り返しつつ根気よく続けていると気づいたら資産が膨大に膨れ上がっているものです。

本題の私が採用しているシミュレーションですが、

・年間家賃下落率1%

・年間入居率下落率1%

・金利、返済年数は1~2%の35年返済でスタートし、金利は借入時の2倍までを想定。

条件としては多少厳しめのものとなります。30年後で家賃が70%かつ入居率も70%で入金額も半分になります。

これでシミュレーションした場合、金利次第で-1000万円(現状金利をキープ)~-4000万円(すぐに金利が2倍になり繰り上げ返済無し)の結果となります。これで土地と建物が手に入る計算です。恐らく現実的な金利上昇カーブを採用すると―2000~-3000万円となると思います。

恐らくこの辺りが現実的な数値なのだと思います。あとは物件が古くなるにつれて経営努力を行うことで家賃や入居率をなるべく維持することが大切になってきます。この経営努力を築15年以降くらいから実施することで、手出し無しで土地と築30年の木造アパートを手に入ることが私の目標となっています。

不動産が自己資金2~3割を求めるのはここが理由ですね。例えば頭金を2000万円入れると恐らく収益性次第で10~15年ほどで回収できますので、その手元資金で更に物件を追加すれば時間を掛けて物件数をどんどん増やして行くことが出来ます。

当然物件数を増やせば築年が古くなるにつれて手間も増えていきます。ここを楽しんで事業として経営出来れば、安全に土地と建物を手に入れつつ15年後くらいには好条件で築浅の中古物件を手に入れることと実質的に同じ結果となります。

これが私が進めている新築不動産投資です。長い時間を掛けて手元資金を使って少しずつ物件を増やしていく戦略です。

言ってしまうと始めから好条件の築浅物件が手に入れば一番良いのですが、それが普通のサラリーマンには難しいですね。好条件の築浅物件など持ち主も手放しません。

ですので私の場合は遅くとも15年後にはセミリタイアして本業で生活が成り立つレベルの規模で不動産経営をやることを考えています。

そして生命保険効果と節税効果も忘れてはならないメリットです。事業化を行い種々の節税対策を行うことで収支を大きく改善することが出来ますし、私に何かあっても団信によるアパートの収入で家族が生活を維持できるのでここも非常に頼もしいです。実際私は生命保険は最低限しか入っていないので、金銭的なメリットもかなり大きいです。

不動産事業における今後の計画

私は大体5年毎に自己資金を1000万円ずつ入れて先ずは3棟まで木造アパートを地域分散して取得し、手に入るキャッシュフローと毎年の自己資金を入れながら現物不動産をバランス良くポートフォリオに入れていくつもりです。

やはり資産上昇スピードが高いのは実績的にはインデックス投資なのですが、かたや今後の市場成長性も不透明であり定期的な現金収入をもたらす資産の割合をそれなりに持つことはとても有用です。何より安心感がありますね。

上記の通り入居率と家賃下落については織り込み済みですが、一番怖いのは負債比率が高く金利上昇が読めないところなのでそこはやはり流動性の高い株や債券、現金の保有を厚くし何かあれば繰り上げ返済にお金を回すことを考えています。

その場合は資産上昇スピードは落ちますが、それでも3棟あれば合計で1~2億円規模となるのでそれはそれで良いのかなと考えています。

後は王道の1棟ずつを無借金にしていき、そこからはレバレッジを抑えて資産を増やして行きます。

また22年後に減価償却を使い切った後のデッドクロス対策としても、負債はそれまでに完済できるよう予算を組んでいくつもりです。

私は大体年間600万円を投資に回すことが出来ますので、今後の8年半働いたとして5000万円ほどの投資資金を手に入れることが出来ます。もう最近は働いた年数の分だけリタイア後の生活レベルが上がることが分かってきました。

不動産と太陽光からの収入も8年で2000万円ほどが見込めるため、この合計7000万円で上手く借り入れと返済を進めて物件数を増やしていきます。

予想に反して金利や不動産価格上昇がすぐに起こってしまった場合は不動産への資金投入は暫く打ち止めにしようと考えています。不動産投資が有利になるタイミングは必ず来ますので、そこまではじっと待ちます。

多少割高でも2棟までであれば投入資金量から保有するメリットも大きいのかなと考えています。
購入に当たってはしっかりとシミュレーションを行い、許容できるリスクの範囲内での投資を心掛けています。

日本全体としては人口減少が続きますが、かたや名古屋や福岡等の主要都市は今後も人口増が見込まれています。多少高くても私は都心への投資を進めていきます。

またサラリーマンを辞めて時間が出来たら今度は土地から仕入れて業者を自分で選んでというのもやってみたいですね。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。