外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

東京都17区不動産投資計画

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私は不動産事業を営んでいます。

不動産の最大の魅力は何といっても安定したキャッシュフローです!

アパート経営が私には合っています。

不動産は長期的な経営計画を立てやすいので、キャッシュフローを得つつ今月は子供の教育費にお金が要るなとか、今年はあまり出費が無さそうだから繰り上げ返済に回してしまおう、現金が貯まってきたから設備投資しようなどなど。安定した収入を柔軟に回していくことが出来ます。

田舎の土地にアパートを構えてハイリスクハイリターンな高キャッシュフロー運用を目指すのも良いですが、私の場合はこれからも発展の見込める都心部にアパートを構えキャッシュフローと資産価値向上の両方を狙っています。

その昔まだ若かりし頃の話じゃ。壁の薄い安アパートで冬には風呂に張った水も凍る女の子のにゃんにゃん音も丸聞こえな部屋に住んでいました。安いとは言えあれでは健康で文化的な最低限の生活すれすれ過ぎて、やはり経営者の社会的責務としてもう少し上のクラスの部屋を提供したいですね。

話が逸れましたが不動産はキャッシュフローだけではなく、資産性も同時に考慮しなくてはなりません。ということで現在東京17区への不動産投資を検討しています。

土地値の上昇を狙うので、経営と言うよりは投資になりますね。

投資先は区分マンションか1Rアパート投資を検討しています。

利回りは新築区分マンションであれば3~5%、1Rアパート投資で6%弱となると思います。収益性の面で言うとやはり今は少し難しい状況です。

巷で悪い噂しか聞かない新築区分マンション投資ですが、キャッシュフローをプラスに出来るくらいの利回りが出れば投資価値は無くは無いです。キャッシュフローが出れば再投資ループを回せます。

問題は価格が現在高すぎることですが、東京都の不動産価格は世界的に見るとまだまだ安いらしいですね。これは事実だと思います。

好立地にファミリー物件を買うと1億円ほどとなります。30年ローンで買った場合は毎月30万円の支払いとなり更に管理費修繕積立金が毎月5万円ほど掛かってきます。大体世帯年収1200万円以上の方が購入層となります。

ちなみに家族4人でこういったマンションに暮らしている同年収の知人の話によると、やはりお金が全然無いという感覚を抱いているらしいです。

月手取り70万円で家に半分を使ってしまっていることを考えると納得ですが、果たして人口減が進む日本の中でこういった多少無理をしてでも都内一等地に住みたいという層が増えていくのでしょうか。

やはり東京の不動産価格は実需層の収入と照らし合わせると高いですね。但しインフレと東京都17区の人口推移を見ると30年の長期で見れば価格が大きく下がることは無くじわじわと上昇していくと判断しています。

そうすると金利支払いと固定資産税と言う不動産投資の二大出費を払ってでも持つ価値があるかどうかです。

やはり金利動向次第です

これから先10年で金利上昇が見込めるか。これが投資判断の最も大きな判断材料となります。

金利が上がれば実需層からの購入は大きく減ります。金利次第では価格もざっくり20~30%下落することを最悪シナリオとして想定しておくべきです。

昨今の全資産価格上昇とコロナ明けが見えてきた状況を鑑みると、金利上昇はそう遠くない将来に起こりそうだなと感じています。

景気向上により金利上昇が起こってインフレの波に不動産価格が乗れるか。それとも金利上昇による毎月の支払いを重く感じて不動産価格が下がるか。複雑系で読みづらいところですがやはり価格下落圧力が強まるというのが見解です。

1億円の物件が7000万円まで数年かけて落ちても平常心でいられるか。金利が1~2%上がって毎月の金利支払いが7~14万円上がっても経営を維持できるか。

キャッシュフローが回せるのであれば依然としてフルローンを活用した不動産投資はかなり有力な選択肢ではあります。

逆に自己資金を3割、つまり2000万円を投じることで支払い総額を減らしても良いと思います。しかし2000万円を今後大きなリターンが狙えないであろう国内不動産に投じるか。それともほぼ確実な上昇を見込める世界株に投じるか。

やはり後者に軍配が上がります。

東京都の不動産投資に人生を楽しくする要素があるか、新築物件を都内に供給することに社会的な意義を感じるか。これも大切な判断材料になりますね。

私はぼろぼろアパートに住む辛さを知っているので、それよりも多少お高くても綺麗で新しい最新の設備が整った新築アパートに住んで欲しい派です。2~3万円の差にしかならないのでそのくらいであれば今の時代幾らでも稼ぐ手段はあります。

そういう意味では私が経営するアパートに住む方に向けてお金の情報を発信するのも良いかもしれませんね。若しくはアパートの清掃管理に参加すれば家賃が安くなるとか、アンケートに協力してくれたらプレゼントなどなど。

不動産は土地と建物を持っていることでかなり応用が利くビジネスですので、そういう意味では都内に投資するにしても土地所有のアパート投資がやはり良いのかもしれませんね。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。