外資系サラリーマンとおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

サラリーマンが資本運用と事業経営で総資産6億円、純資産3億円、年収3,000万円の資本家を目指すブログ。現在総資産15,322万円、純資産5,792万円($400,815)【金融資産2,457万円(日本円 398、株式/ETF/投信 1,326、暗号通貨 99、外貨 39、債券 /REIT/インフラファンド 96、保険/退職金 497)+ 実物資産3,338万円(不動産 1,164、太陽光 1,773、金/プラチナ/銀 190、耐久財等 209)】、自己資本比率37.8%、給与CF60万円/月、資本CF 30万円/月(不動産 7、太陽光 11、金融資産運用 12)、事業CF 3万円/月。

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不動産事業

名古屋市不動産調査報告

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背景・目的:

不動産経営の主要エリアである名古屋市の周辺状況調査及び保有物件の管理状況確認。

日時:2022年1月19日(水)~1月20日(木)終日

調査内容:

①名古屋市周辺の現地状況調査

②保有不動産の管理状況確認(提携管理会社)

③購入検討対象不動産の近隣調査

調査報告:

①名古屋市周辺の現地調査

名古屋近郊に魅力が集中している。名古屋駅、栄、ささしまライブ。

図1.名古屋駅とささしまライブが集中的に配置。

リニア開通というメガ材料があり、将来性も非常に高い。

名古屋市南西部のサブカル文化地区も若者を引き付ける求心力があります。

図2.アニメイト名古屋、UFO TABLE CAFE等若者に魅力ある施設が充実

夕食はもちろんうなぎです。これはご当地の魅力ある「食」があるかどうかを見定めるためにも必要です。

名古屋と言えばウナギ、神戸と言えば牛、氷見と言えばブリ、下関と言えばフグという様に伝統あるブランド食材というのはその土地の魅力を大きく方向付ける材料となります。

名古屋市は三河一色の良質な養殖ウナギを用いた名店がひしめき、うなぎ店が非常に充実しています。名古屋と言えばうなぎ。これは揺るがないブランドとして不動の地位を築いています。

図3.ウナギ料理うな和名駅の特上うな重

②名古屋市保有不動産管理状況及び近隣不動産調査

空室となっている物件室内を確認。運用後5年が経過するが、室内状況は良好。特に設備面での不足も無く今後5年は大きな設備投資は不要。1月末より入居も確定しており3ヵ月の空室期間が出たが入居付けにも大きな問題は無し。

管理会社にヒアリングを行ったが特に物件自体の設備面による入居付けに苦戦したというよりは閑散期での募集で空室期間が長引いたとのこと。入居募集時期によっては礼金ゼロのフリーレント等のキャンペーンを打ち早期入居付けとに空室期間最小化により結果的には収益が高くなることもある。

物件周辺の不動産状況については近隣に新築アパート(恐らく1Rタイプ)を確認。また物件目の前に注文住宅が建っており宅地向け土地売却としての出口も見込まれる。立地条件は良く、今後も土地値は上昇を続けることが期待できる。

③ 購入検討対象不動産の近隣調査

駅からの徒歩距離:黄金駅より徒歩3分

接道:北側公道

環境騒音、匂い、空気感等:準工業地のため作業トラック等の騒音がやや気になる。

周辺状況:裏手にビルが新築され、隣にも更地があり今後も周辺地区の開発が進み周辺環境の向上による土地価格の上昇が見込まれる。ささしまライブまでの徒歩移動、バス移動にも便利であり、単身入居先としての土地に十分な魅力がある。

土地について:準工業地域、居住誘導区域外である点はマイナス材料ではあるものの、その分土地価格に反映されておりこの立地での土地取得に優位性あり。近隣の開発が進むことを考えると土地価格の下落の可能性は低いと判断する。

調査に要した経費について

自動車の走行、有料道路、駐車場代:

・走行距離:675km

・有料道路代:15100円

・駐車場代:1500円

・管理会社交際費:1984円

・宿泊費:11400円

総括:名古屋市のアパートの運用状況は良好、現状大きな修繕や空室対策等は不要と結論。名古屋市については将来性も高く、引き続き不動産事業の中心地として積極的に物件購入を検討する。

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サラリーマンをやりながら副業で様々な事業を運営しています。実体験に基づいた情報を発信していきたいと思いますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、現在は会社に勤めながら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式を主とした各種金融資産を運用中。娘1人の3人家族のパパ。