とおるの資本家日誌 / Way to be a capitalist

FIREした元サラリーマンが資産運用と事業経営での資本家ライフ実現を目指すブログ。FIRE生活、資産運用、起業&事業運営について日々更新!(資産運用状況はプロフィールの方に移しました)

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不動産事業

都銀からの不動産融資を現実的に考えてみる

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不動産経営においては融資が命運を分けます。

全く同じ物件でも金利4%で借りるのと金利1.2%で借りるのでは利益が天と地ほど変わります。

ある程度不動産経営を経験し金融資産も貯まってきた今、これからは金利1%代の融資に挑戦していこうと考えています。

そこで都銀の一角、三井住友銀行の収益不動産へのローン姿勢について調べてみました。

・金利4%、現況家賃で収支が回る。

・頭金は3割。

・負債比率60%以内。1億円の融資であれば、物件担保評価額+自己資本で1億6000万円が必要。

・年収800万円以上

・融資期間=残存耐用年数

他の都銀も大体同じような水準の様です。基本的には土地持ちの富裕層を相手にした融資という印象です。

それでは先日視察した物件をもとに基準を具体的に検証してみます。

・新築一棟アパート

・物件所在地:名古屋市中村区

・物件価格:7680万円

・年間家賃収入:494万円(表面利回り6.4%)

これを以下の数値でシミュレーションします

・借入金利:通常金利1.2%、リスク金利4%

・ローン期間:22年

・家賃収入率:95%

・自己資金:2300万円

・運営維持費:家賃収入の20%

⇒年間キャッシュフロー63万円(金利1.2%)、▲31万円(金利4%)

4%の場合は赤字となりましたので、ここで自己資金を3000万円に修正すれば黒字となり条件達成となります。

大都市圏の不動産価格は今後も上昇を続けると見込んでいますので、実際キャッシュフローさえ回ればすぐにでも購入したいところです。

正直これもう少しで行けんじゃね?と最近は思うようになりました。

先日某アパートメーカさんと打ち合わせをした際、融資交渉のため資産背景を某銀行さんに提出しました。

価格[万円]残債[万円]月々収入 [万円] 月々返済 [万円]
不動産資産自宅マンション189715805.7
収益アパート7828679941.424.4
収益太陽光2122134223.311.0
金融資産預金831
株式1281
その他562

結果は私が育児休暇に入っているため年収条件を満たすことが出来ず落選となりましたが、職場復帰すればいつでも融資してくれそうな手応えです。

このままローン返済と金融資産貯蓄を2~3年続ければ上記の融資条件を満たすことが出来そうです。

今は不動産価格が高騰し、今後も緩やかに上昇していくと思います。こういった状況下で投資家が出来る一番効果的な経営努力は金利交渉です。

融資を高利率で焦って借りず、都銀を味方につけてこの金利1%台前半での融資を獲得していきたいですね。

私は築古アパートやボロ戸建てで高利率高リターンの投資に下手に手を出さず、順当に真っ当に教科書通りの不動産投資をすれば良いんです。

新築不動産は潜在収益総量が築古に比べて多いので、必要なのは運用期間をとにかく長く安定させることです。

焦って不動産でセミリタイアなど考えず、真っ当に行きたいと思います。

真っ当ってなんやねん!

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FIREした元サラリーマンが資産運用収入を土台に様々な事業に挑戦しています。実体験に基づいた情報を発信していきますので、同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:国立大学大学院卒業後、日系電機メーカ、日経自動車メーカ、外資系メーカで開発業務を遂行。会社勤めの傍ら木造アパート1棟、太陽光発電所2基、株式、現金コモディティ他をコアとした資産運用を8年実施、生活費相当の資産収入を築きFIREを達成。現在は経営者として事業経営の日々。娘1人の3人家族。