資産構築のスピードを速めるに辺り、レバレッジ効果の活用と言うのは一つの重要な要素です。
レバレッジと聞くとFXを思い浮かべる方が多いと思いますが、この他にも融資による不動産投資や従業員の活用等他人資本を活用した全ての投資に適用できます。
この中で最も金額が大きくなるのが不動産投資ですが、この分野におけるレバレッジを上手く使うことで資産構築を大きく前進することが出来ます。太陽光についても同様です。
今回は私が思う適正レバレッジについて書いていきたいと思います。
不動産投資の適正レバレッジは３～８倍と考える理由
３、４年ほど前でしょうか、フルローンによる不動産投資が流行しましたよね。
実は私もこの時にフルローンで不動産を購入しました。
今思えば今一つな投資物件だったなとは思いますが、運用していく中で実践的に不動産運用や節税について学んだことで金額以上の長期的利益を享受できました。これはこれで良かったかなと感じています。
団信による生命保険効果もありますので、例えば危険な作業に従事しているときも「今事故が起きても家と収益不動産は残るから家族は暮らしていけるな」と大きな安心材料となっています。
但しレバレッジは掛け過ぎましたね。以下に具体的な金額を書いています。
物件価格＋初期費用：８２００万円
自己資金：３５０万円
⇒レバレッジ２３倍
これは流石にやりすぎでした。例えば金利が１％上がるだけで一気にキャッシュフローが厳しくなります。
これが例えば自己資金１０００万円で８倍のレバレッジを掛けて購入するのであれば、キャッシュフローにはかなり余裕が出ますし万一なにがしかの理由により売却を迫られても残債を下回る金額には中々ならないと思います。
つまり普通に賃貸運営を続けられればほぼリスクフリー状態での運用が可能となります。これが８倍の根拠になります。
逆に不動産投資においてはレバレッジを掛けないとあまり旨味がありません。
空室や天災リスク、固定資産税や修繕費、入居募集等の管理業務などなど様々な負荷を抱えながらの運用となるため株式のインデックス投資に比べると遥かに多くの手間が掛かります。
その手間を補ってなお旨味を出すためにはレバレッジを３倍は掛けるべきです。
例えば３０００万円を自己資金に９０００万円の物件を購入すれば年間２００～３００万円のキャッシュフローを得ることが出来ます。これは株式投資からのリターンを４％と考えて年間１２０万円としてもその２倍以上の成果となります。
これ以上レバレッジを下げてしまうと株式からのリターンとあまり変わらない割に不動産管理の手間暇ばかり掛かってきてしまいメリットが無くなってきます。
また太陽光については以下の金額で購入しています。
■一基目（桜）
物件価格＋初期費用：１３１９万円
自己資金：１４３万円
⇒レバレッジ９倍
■二基目（霞）
物件価格＋諸費用：１００９万円
自己資金：３０９万円
⇒３倍
平均レバレッジ：５倍
このくらいで購入すると毎月のCFにはかなり余裕がありますね。
これからの日本でキャピタルゲインはあまり期待しない方が無難です
日本が人口増加と経済成長をこれからも続けられる期待が大きいのであれば話は別ですが、今時点の見通しがあまり明るくない以上はここに期待するべきではありません。
少子高齢化が進み、若者は早期のセミリタイアを望み、所得格差が進んで行く中で不動産投資は明らかに不利となってきます。
インフレはこれからも続くと思いますが、不動産ニーズの低下がインフレによる価格上昇と相殺し合うシミュレーションを組みましょう。
太陽光については元々がキャピタルゲイン狙いの投資ではありませんので（出来てもあまり大きな金額は見込めない）、FIT終了後の太陽光用地の活用方法をしっかり検討しておくべきです。
但しインフレにより借金の実質的な目減り効果はあると考えると、繰り上げ返済にはメリットがありません。私も繰り上げ返済を止めて株式市場に投資することで、インフレによる株価上昇と借金の目減り効果を両取りする戦略です。
不動産投資をするならレバレッジは３～８倍とする。これを守っておけば不動産のレバレッジ効果を上手く利用しながら安全に資産運用を行っていけるでしょう。
私も暫くは不動産購入は控えて金融資産を増やし、次の買い時に備えていきたいと思います。
それでは本日もありがとうございました！