外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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資本家への道、セミリタイア、FIRE/SIDE FIRE

現在の物件運用状況と今後の見通しを公開します。

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おはようございます。Toruです。

事業経営について考え、どうやって高収益を上げられるかを考えるのは楽しいですね。

自分自身で創り上げる事業ですからね。楽しくないわけがない。

サラリーマンの収益と合わせると結構な収入になります。

さて、本日は事業の経営状態を書いて行きたいと思います。

収益物件の収益と利回りについて

会社の収入に加え、年間の事業キャッシュフローがあればとても余裕のある生活が出来ます。

私の場合、サラリーマン給料で生活の様々な面を節約(安い家を買い、買い物は近所の格安スーパーで済ませ、服飾も質素に)して年間350万円ほど貯金するようにしています。

それに加えて事業キャッシュフローが150万円ほどありますから、年間500万円の貯金が実際は可能です。

20年ローンくらいで豪邸を買うことも出来るのですが、そうしないのは今はとにかくお金を生む資産を増やしたいからです。

いづれ子供が出来たら教育費も掛かりますし、それまでは質素に生活したいと思います。子供が物心ついたころには良い土地で豊かに暮らしたいですね。

前置きが長くなりましたが、今日は現在の資産運用状況と今後の見通しを書いて行きます。

■名古屋市アパート

・購入価格:7,8280,000円(現在の残債72,008,630円)

・年間家賃収入:4,968,000円

・表面利回り:6.34%(残債に対する表面利回りは6.89%)

・年間キャッシュフロー(満室時、諸経費、固定資産税支払い後):818,512円

2017年に新築フルローンで購入しました。名古屋界隈では極々普通の金額ですね。まあお高いです。

手出しは概ね220万円ですので、元本回収比率は37%ほどでしょうか。悪くは無いですがやはり借入額が大きいですね。

先ずは8年後に残債に対する表面利回りを8%までもっていくのが最初の目標です。築10年で8%であれば、市況を見てもかなり割安ですのでいつでも売却できる金額と思います。

これを22年で残債を土地値(3,000万円)以下まで落とせば残債に対する表面利回りが14%になると試算していますので、そこで10%で売却すれば1,100万円ほどのキャッシュフローを得られます。

まあでも売らずに気長に経営している方が儲かります。利回り14%の物件なんて名古屋市の都心部では買えませんからね。35年は運用予定です。

ちなみに繰り上げ返済は全て家賃収入のキャッシュフローで賄い、自己資金は一切出さない予定です。

■霞ヶ浦太陽光発電所 2基

物件価格:21,600,000円(11,760,000円 + 9,840,000円)

売電収入:3,006,797円(1,684,981円 + 1,321,816円)

表面利回り:13.92%

年間キャッシュフロー(借地料、償却資産税支払い後):1,063,812円

2017年に1基目、今年2基目を契約しました。売電価格は24円です。太陽光は24円物件で利回り12%くらいが手間と収益のバランスが取れています。今の14円でも利回りは11%ほど出ますが、パネル数とパワコン数が多く面積も広いためメンテナンスの手間が掛かると思います。

持ち出しは500万円ほどですので、元本回収比率は21%ほどになります。

余剰のキャッシュフローは全て繰り上げ返済に充て、10年後に返済を完了し年間250万円ほどのキャッシュフローを得る予定です。FIT固定買取期間は20年ですので、10年間はそれを維持できます。

FIT完了後はパネルとパワコンが壊れるまでの10年ほどを運用する計画を組んでいます。買取価格は9円を想定していて、維持費を引いて年間70万円ほどのキャッシュフローを出す予定です。合計30年で太陽光の運用は完了となります。

20年後の話ですので、毎月気分転換がてら一日草刈りを楽しんで小遣いを稼ぐくらいの感覚をイメージしています。

名古屋市アパート+霞ヶ浦太陽光発電所×2のハイブリッド運用

名古屋市アパートの残債は20年後におおよそ2,760万円と計算していますが、10年間の太陽光のキャッシュフロー2,500万円を全て繰り上げ返済に回す予定です。

これで20年後は無借金アパートの出来上がりです。これは真面目に物件のメンテを行えば恐らく上手く行きます。前回の記事でも触れましたが、これが20年後に4000万円に純資産を創る仕組みです。

持ち出し720万円に対して20年後に4,000万円ですから年間9%の運用利率と言えます。これはスゴイ値ですね!と思いながらこんなに上手く行くのだろうか・・・

労力としては20年間毎月の草刈りと、アパートの運用状況の管理会社とのやり取りがあります。きっと苦労もあると思いますが、十分に実現可能な現実的なプランだと考えています。

また不動産資産ですから当然家賃収入も得られます。20年後の家賃収入が今から20%落ちていたとして、満室収入は400万円ほどになります。管理費と固定資産税を引いて入居率80%、太陽光のキャッシュフローを合わせると大体300万円ほどの収益を生むはずです。 年金と合わせるとまあ豊かな老後が過ごせそうですね。

と、今回は物件の運用状況と長期の見通しを書きました。

これは誰でも十分に再現可能なやり方ですが、太陽光の旨味が今は大分下がってきましたので物件探しは多少大変かもしれません。

私の場合は不動産物件購入をシノケンに頼ったため、やはり多少物件価格と維持費が割高です。その分安心して任せられるのでサラリーマン業に専念できるメリットもありますが。

ここを土地購入と建物の設計を自前でやれば大分効率は上がると思います。不動産物件はこれから増やしていく予定ですので、次はもう一工夫したいと考えています。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。