外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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資本家への道、セミリタイア、FIRE/SIDE FIRE

結局資産運用ってどれが一番効率良いの??

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こんにちは。Toruです。

本日は天気も良く、すっかり秋らしい涼しさで気持ち良いですね。

不動産視察にでも出かけようかなと考えています。

そんな不動産推しな私ですが、本日は資産運用の比較を行っていきたいと思います。

結局資産運用ってどれが一番効率良いの?

時間を無駄にしたくないしお金持ちになりたい。そんなの誰だってそうですよね。だからどれが一番近道なのかを考えるのはごく自然なことです。

私は今まで様々な資産運用を行い、5年ほど掛けてじっくり研究しました。

結論は不動産ですが、その理由を書いて行きたいと思います。

毎年300万円お金の余裕があると仮定してください(これは人により100万円でも1,000万円でも何でも構いません。)。これを20年続いたとします。

1.円で貯金した場合

300万円を20年間金利0.1%で積み立てたとして、6,060万円

まあこの低金利時代こんなものです。

2.株や投信等で利率4%で運用した場合

300万円を20年間金利4%で積み立てたとして、9,169万円

思ったより増えましたが、金利4%の運用が出来るどうかは不透明です。3%であれば8,207万円になりますし下がる可能性も十分ありますので判断が難しいところです。

3.不動産をフルローンで資産運用した場合

新築1億円の物件を金利2%35年返済のフルローンで組み、初期家賃700万円(利回り7%)で運用。300万円を毎年繰り上げ返済に充てる。

20年後の残債1,000万円、物件価値7,333万円=純資産6,300万円

一見資産価値的には貯金と変わりなく見えますが、家賃収入によるキャッシュフローが毎年発生してきます。入居率90%とすると、概算キャッシュフローは20年間で3,598万円となり、純資産額は9,898万円になります。

残債を完済して物件価値7,700万円で築20年物件の完成です。家賃下落が20%として満室家賃が560万円、入居率90%としても毎年504万円の収入となります。経費を引いて350万円ほどの収益でしょう。また手元キャッシュとして2,598万円が残ります。つまり持ち出し3,400万円ほどで7,700万円の物件が手に入ったことになります。不動産取得税と諸費用でもう500~600万円掛かったとしても十分に利益が出ています。

これは一重に家賃収入を返済に充てることが出来る故のパフォーマンスなのです。但し物件は多少高くても価値の高い好立地に買いましょう。折角土地が残っても価値が低ければ意味がありません。

各資産運用手法の比較

それではそれぞれ比較していきましょう。大切なのは為替変動とインフレがあることを忘れないことです。

1の貯金は論外にも見えますが、円高が進めば国際的には大きな価値を生み出していることになります。また元本リスク0ですので安心と言えば安心です。

但しインフレにより実質通貨価値が目減りした場合は当然価値も目減りします。円安も同じです。

2の株・投信による資産運用は1から明らかな違いがあり、金額的にも最もリターンが見込める投資になります。配当金を3%とすると、300万円近い収益が見込まれます。

3は最も成績が良く見えますし、安定した文字通り不動の資産を構築することが出来ます。その分入居率を維持する努力も必要ですし、当然現物を持つことによる様々なリスクも負います。立地や購入条件によっては大きくシミュレーションから乖離します。

ですので1~3はそれぞれ長短があり一概にどちらが良いか言えません。2で資産構築を進めて不動産を買っても別に良いのです。

結局正解は一つじゃない

結局それぞれの方法に一長一短があり、どれが一番良いのかは考え方や個性によると思います。

私は建築物が好きで、そこに暮らす方々の生活を考えるのも楽しいので不動産を好んでいます。価値の安定性も高いし収支も見通しやすいですし。

積立NISAで家族で枠一杯投資して、残りの余剰金は少しの貯金と不動産の繰り上げ返済に充てるのが良いのかと考えています。結局組み合わせですね。

もちろん私自身これが一番効率良いと考えているのでこうしています。確実に現物資産である不動産を創り上げていきながら、優遇の大きい積立NISAを行いつつもしものための貯金をしていく。これが王道だと考えています。

また不動産において大切なのは初期の購入条件と立地ですので、その点はご注意ください。基本的には多少高くても好立地の物件を購入した方が長い目で見た時に利益を出せるはずです。

まあ最高の条件で購入するのも非常に難しいので、納得できるの条件のものをしっかり吟味して購入しましょう。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。