昨日は新宿でインベストオンラインの不動産投資セミナーを受けてきました。
内容は法人設立による節税と消費税還付による投資効率の向上についてでしたが、説明しているシミュレーションが甘いというのが率直な感想です。
入居率９５％、固定資産税は算入せず。現実的なシミュレーションは入居率９０％、固定遺産税はきちんと計算するのが良いです。新築であれば空室はほとんど出ませんが、何だかんだ入退去でお金は掛かりますしフルローンの場合固定資産税は年間CFの1/3くらいを占めます。
また説明された消費税還付は健全なものとは言えず、国と納税者の果てなき争いを感じさせるかなり無理のある説明でした。何というか法の隙間を縫うような・・・
さて、私も法人設立による不動産経営をこれから進めていきますのでそれについて書いて行きたいと思います。
先ずは生活の基礎としての不労所得の構築
不労所得とはサラリーマン収入以外の所得全般を指すのが一般的と思いますが、会社経営を始める前に個人の生活基盤を整えるのが先決です。私も先ずはその構築に力を注いできました。
現在木造１棟アパートと太陽光発電所２基（１期は2020/3に立ち上げ予定）を保有していますが、得られるCFを繰り上げ返済に回すことで２０２５年には太陽光については返済を完了する予定です。
給料を繰り上げ返済に回しても良いのですが、給料は手元キャッシュと投信や株式に充てる予定です。それにより次の投資への元手や株式からの配当収入等による更なる不労所得を構築していく計画です。
２０２６年１月には以下の状態を築きたいと考えています。
・木造アパート１棟保有。築９年で残債５、７６５万円。家賃収入は満室で４５２万円、残債に対する利回りは７．８％でいつでも売却できる状態。団信による生命保険効果と年間キャッシュフロー４０万円
・無借金の太陽光発電所２基。年間キャッシュフロー２４０万円。
・配当収入年間４０万円
トータルで年間３２０万円の不労所得と、給料を５年間貯めて金融資産２，０００万円を達成する計画です。これで個人としての生活の根幹になる個人事業システム構築を完了します。
次に目指すのが経営者としての自分
私は学生の頃から経営者を最終目標にしようと考えていました。
そのために先ずは大企業勤務をしながら徐々に個人事業を始め、世の中の仕組みを広く学んできました。
大きな組織の中の一部の仕事をしながら、個人事業で経営の全てを知ることでこれもあと数年で修了できるかなと考えています。
本当は２０年も掛ける気はなかったのですが・・・まあ若い頃は色々ありましたのでこれで良しとします。
今まで法人について色々と学んできましたが、私の理解を要約すると
・有利な税制が活用できる。今後は個人増税法人減税の流れ。
・やるなら社会的信用の高い株式会社か維持費の安い合同会社。
・１法人１不動産物件や消費税還付のための事業期間の調整等、法人税の減税のための工夫が色々出来る。
この当たりなのかと思います。
私は不動産管理会社を作る予定なので、税理士と相談しながら決めていきたいと思います。
先ずは有利な条件で不動産を購入するためにも、先述の個人事業目標を達成し堅実に収入と資産を構築したいと思います。
私は長期にわたる経営は不動産が最も安全と考えています。新築物件を基本にした法規条例を順守した安全な経営を行い、時代のニーズを捉えた築年の浅い若い物件を中心に今後事業を展開していきたいと考えています。
中古物件により最速で資産を構築する～投資法！というのはリスクが高く私には向いていないと考えています。私が見据えているのは１０～３０年後の将来であり目先でお金持ちになりたいわけではないのです。
堅実に目標を達成していきながら少しずつ豊かになりましょう
大変だな、辛いなと思っても改善を心掛ける限りその苦労はいつまでも続きません。
毎日の少しずつの改善は積みあがれば非常に堅牢な城壁となり生活を守ってくれることでしょう。
人間は皆同じで、余裕があれば聖人の様に振舞うこともできますし追い詰められれば生き残るためにどんな手段も使います。
豊かなものはより人を惹きつけ豊かになり、貧しいものはより貧しい生活に追いやられる。与えることで人からも与えられ奪うことで人から奪い返される。
どちらの連鎖に入るかはその人の決断と行動と努力次第です。
それでは本日もありがとうございました！