外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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サラリーマンの楽しみ方 不動産経営

不動産で独立するためのサラリーマン戦略

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こんばんは。Toruです。

太陽光と不動産、株の収入によりようやく月間のキャッシュフローが安定して20万円ほどに到達することが出来ました。

目標にしていた30万円も現金をあと1,600万円を太陽光の返済に充てれば達成することが出来ます。現在金融資産が1,000万円あるため、残り600万円を給料と不動産太陽光のキャッシュフローを充てることで2年も掛からず達成することが可能です。

少なくともセミリタイヤは今すぐにでも実行可能です。気ままな仕事(英語の家庭教師をしたり、家電の販売員をしたり、ガテン系のアルバイトでも笑)を月に10~20万円分も働けば生活には十分な収入になりますので。

1、2か月自由を謳歌したらまた異業種で仕事を探すのも良いですね。現在勤め先で担当しているプロジェクトがあと2、3年で終わるので、そこが天気の良いタイミングになるかと思います。

振り返れば独立を思い立ってから5年ほどが経過しました。それから色々と行動に起こし、アパートを一棟、太陽光発電所を2基、株を1,000万円ほど購入しました。支出を抑制し、給料を最大化し、手残りの現金をお金の生る木に充ててきました。

反省する点も色々とあります。資金効率で言うと新築アパートはあまり良くないので、始めに太陽光や中古アパートを購入して資産とキャッシュフローを十分に築いてから物件の若返り化によるキャッシュフローの長期安定化と資産構築のために新築アパートを購入するのが効率的には良かったかなと。

何事もやりながら知識と経験を培いつつ自分の中の正解を探していくことが大切です。そういう意味では無駄な行動はなんてないです。

考えを積極的に実行に移していきたいですね。

不動産で独立するための戦略

長い目で見ると新築アパートを購入した方が手間も掛からず良いかとは思いますが、この辺りは戦略ですね。

サラリーマンを定年まで本業に据えるのであれば新築アパートがやはり良いと思います。定年後も築20~30年であればアパートはまだまだ現役稼働が可能です。今すぐにでも新築アパートを今後も需要が見込める中核都市に購入し、キャッシュフローは全て繰り上げ返済に充てれば20年後は大成していると思います。

新入社員の頃からであれば、金利動向に注意しながら5年毎に新築アパートを買い増していけば定年の頃にはかなりの資産家になっていると思います。

私が保有する新築アパートも本格的に活躍するのは私が年金をもらい始める25年後くらいだと思っています。新築アパートは老後の資産形成として考えればべきですね。

仕事が刺激的で楽しいと思える新入社員時代から副業収入の構築は始めるべきです。

もしこれから20年サラリーマンを続けるのであれば新築アパート一択です。しかし私の様にあと10年でリタイヤを考えるのであれば上手く新築と中古を組み合わせるべきですね。

考え方としては30年の長期にわたってキャッシュフローを安定化させることかと思います。5年後、10年後、20年後、30年後も月間60万円のキャッシュフローを得るためにはどうしたら良いかを考えるのが大切だと思います。

私の場合、現在サラリーマン給料を平均して月間60万円と副業収入20万円の計80万円が月間キャッシュフローとしてあります。

それが5年後は副業収入は40万円ほどになっていると思います。サラリーマン収入は30万円もあれば十分なので、会社と交渉して時短勤務を実現して年収400万円もあれば達成です。時短勤務が認められないのであれば関心のある業種に転職しても良いですね。

そして10年後は副業収入を60万円にすることが出来れば独立し、自由な時間を好きな事業を興して実業家としての人生を歩み始めれば良いと思います。

20年後には太陽光のFITも終了するため副業収入の落ち込みも考えられますが、不動産資産の更なる拡大により月収100万円も現実的な射程圏内だと考えています。

太陽光発電も不動産と甲乙つけがたい魅力があります。

30年後は仕込んでいた新築アパートが活躍を始め、月収を非常に高い位置に保っていることが可能だと思います。一族の監督として財務を担っていようと計画しています。

この考えを主軸とし、不動産投資計画を表にします。

サラリーマン収入[万円]太陽光収入 [万円] 不動産収入 [万円] 株等投資収入 [万円] 事業収入 [万円] 年金収入 [万円] 合計 [万円]
現在601080
5年後30152570
10年後2030102080
20年後40202086
30年後40301020100

サラリーマン収入を徐々に不動産と事業収入にシフトしていこうと計画しています。

不動産物件の寿命について

ここで大切なのは不動産が長期的に収入を生み出せるようにすることです。ここで物件の平均年齢は非常に重要です。

短期的には築古アパートの方がキャッシュフローは良いと思いますが、築40年を超えるとアパートは運営が困難になってくるとはずです。

木造アパートの寿命は安全を見て40年と考えておくべきかと思います。

常に物件の平均年齢を築20年に保っているのが大切と考えています。不動産投資ではバランス感覚が非常に重視されると。

ここで家賃年齢平均という考え方を書いておきます。家賃の元になっている不動産物件の平均築年数を指します。

私の場合名古屋市アパートが築4年ですので平均築年数は4年ですが、例えば築年の物件を30年で同様に家賃を500万円生み出す物件を買えば平均築年数は17年となります。

40年 ― 平均築年数 = 物件残存寿命

物件残存寿命がシミュレーションを行う上でとても大切だと認識しています。

長期のシミュレーションは不可欠

この物件残存寿命の中で不動産経営のシミュレーションを行い、確実な収益を見込める金額で物件を購入することが重要と思います。

常に物件の平均年齢は築20年に保っていたいですね。不動産投資ではバランス感覚が非常に重視されると思います。

そういう意味では次に私が買うべきは築20~30年で家賃収入が年間500万円ほどの物件だと考えています。そして月間キャッシュフローでは20万円が目標になります。

ここから融資期間を15年、金利2%、入居率85%で考えると具体的な物件の目標値が見えてきます。

国民政策金融公庫や地銀を利用し、2,000万円ほどの地方高利回り物件を2棟ほど保有する。自己資金は800万円。

ここを主軸に次の物件を購入するのが直近の目標になります。目標が具体的になるとなんだかわくわくしますね。

そして長期の需要、10年後も確実に需要が見込める立地で購入します。近隣の空室率、適正家賃、想定入居者の勤務先、10年後の予想賃貸需要等をしっかり調査しましょう。

不動産経営においてはシミュレーション力と調査力、データをまとめて具体的な事業計画にまとめる能力が非常に重視されます。

銀行の融資を受ける時も評価される部分なので、ここはしっかり訓練していきたいと思います。

10年後、20年後の町の姿を予想する能力が非常に大切となります。

しばらくは不動産事業に専念します!

太陽光発電も株式投資も大分安定してきました。自分の中でも上手く利益を上げていくための知識や経験、考え方がかなり成熟してきたと実感しています。

そこは保ちつつこれからは不動産の物件調査、資格の取得や不動産業者とのコミュニケーションにこれまで以上の時間を充てたいと思います。

不動産経営は建物一つ一つに愛着が沸き、その地域の魅力を知ることやそこに住まわれる方々の生活を想像するのも非常に楽しいです。私にとって転職の一つだと考えています。

しばらくは修行だと思いサラリーマンをしながら資金を貯めつつ、自分が本当に業にしたい分野の知識をしっかりと構築したいですね。

現在融資状況も厳しい(というか妥当)らしく、自己資金はやはり3割ほど求められてしまいます。3,000万円の物件であれば1,000万円近い自己資金が必要です。先ずは現金をしっかり確保します。

人生まだまだこれから!頑張っていきたいと思います。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。