外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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不動産経営

新築物件と築25年の中古物件の経営戦略

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前々から何度か検討をしているのですが、新築物件と中古物件のどちらが良いのかというのは現状は長期で見た時は新築が優れるという結論に至っています。

今一度それを比較してみたいなと思いましたので書いてみたいと思います。

以下の表で比較してみました。ここで新築は35年ローン、中古は10年ローンを組んでいます。築10年毎に大規模修繕を行い、新築は築50年で中古は築40年で物件の寿命を迎えると想定します。(木造アパートの技術革新を考慮に入れてみました)

経過年数新築中古(築25年)備考
5年大規模修繕
10年大規模修繕ローン完済
15年運営終了
20年大規模修繕
25年
30年大規模修繕
35年ローン完済
40年大規模修繕
45年
50年運営終了

あまりシミュレーションを複雑にすると本質がぼやけるため触れていません。楽待等を使えば簡単にできますので。

新築はローン完済後も物件の運用が長期に渡り可能ですが、中古はローン完済後間もなく建物の寿命を迎えます。中古は長期的にはあまり良い選択の様には見えません。

ここから分かるのは、中古物件は利回りが高くキャッシュフローを作るのは比較的簡単なことだとしてもそれは長期には維持できないということです。

中古物件であれば短期で物件を売り抜ける必要があることを意味します。そして短期で売り抜けるためには不動産価格が上昇を始める前に購入し、上昇したタイミングを見計らって売却するという対応が必要となります。

また中古物件は相対取引ですので上手く行けば実勢価格よりも安く購入することができます。これが出来れば中古物件のメリットを発揮できますし、世の中の多くの投資家はこの様な買い方をするために日々情報収集と獲得競争に励んでいるのだと思います。

もちろん物件を解体し再度新築物件を建てるのも有りです。その場合は新築と同じサイクルをスタートすることになります。

新築物件を建てるために苦労して中古物件を運用して土地の取得と解体費を積み立てるという考え方もできるかなと思います。

新築は長期の運用により少しずつ純資産や利益を積み上げる、中古は短期の運営中に不動産の値上がりを期待する。これが基本戦略になるのかなと感じます。

やはり不動産事業としては新築の方がビジネスとして健全かなと思います。

新築不動産の弱点

本質的には健全な新築不動産ですが、長期で運用することが前提ですので幾つか難しい点が上がります。

・30年先の人口動態を読まないといけない。

・50年間災害リスクを抱える。

・買った瞬間に含み損を抱える。(すぐ売っても買値より高く売れない)

・初期費用を多くとらないとキャッシュフローが不安定。(一般的には物件価格の3割が安全とされているので、初期費用が2,000万円以上になる)

・建物としての経営実績をゼロから始める必要がある。

・長期に渡り負債を抱える。

これらを理解し長期の事業として運営する心構えがあれば、新築不動産経営も上手く行くのかなと思います。

新築を購入するのであれば少なくとも30年間はその土地で不動産事業を営む覚悟が必要ですね。

ですので不動産は自分が好きな土地、ゆかりのある土地で営みましょう。

今すぐ急いでサラリーマンから脱出したのであれば良質な物件を中古で必死で探して購入競争を勝ち残る(1,000個のうち3つくらいと言われていますが)、長期で資産形成を行うのであれば新築を工夫して安く高機能に建てて長期で運用するというところでしょうか。

私は新築派ですが世の中では中古物件がもてはやされているため引き続き検討を行い、良い機会があれば中古物件も購入してみたいと思います。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。