外資系サラリーマンToruの資本家日誌

サラリーマンが太陽光発電、不動産、株式他投資で総資産6億円、自己資本比率40%、純資産2億4000万円(うち金融資産1憶2000万円)、資本収入150万円/月で資本家セミリタイアを目指すブログ。現在総資産1億3509万円、純資産3364万円(うち金融資産2533万円)、自己資本比率24.9%、資本収入26万円/月。基本生活費24万円/月、FIREまであと資本収入+14万円/月(基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16))-資本収入)、純資産+3036万円(((基本生活費+(年金社会保険料+レジャー代+最低限の貯金・積立(=16)))×12)÷0.075-純資産額)、SIDE FIREまであと純資産+476万円(基本生活費×12÷0.075-純資産額)、資本収入基準は達成済み(資本収入>基本生活費)。

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資本家への道、セミリタイア、FIRE/SIDE FIRE

自己資本回収比率と自己資本比率のバランスを取りましょう。

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世の中には沢山の投資がありますね。

どれが有利なのかは一概には言えず市況や戦略次第ではあるものの、それを見極めるための重要指標として投資元本の回収比率というものがあります。

例えば1000万円投資して投資家からの利益で10年後に元本を回収できれば回収比率は10%となります。

投資元本を回収しつつ再投資をしていけば投資が更に追加収入を生み資産は加速的に増えていきます。

投資して回収した利益は更なる投資へと回しましょう。

当然高ければ高いほど良く見えますが、例えばフルローンでの不動産投資は手数料200~300万円を投資すれば2~3年で元本は回収できます。

一見すると良く見えるのですが、同時に不動産物件の金額と同じ負債を抱えることとなってしまいます。これを繰り返すと金利が上昇した際や少しの入居率の下落が即刻破綻につながってしまいます。

最悪ケースを想定しローン支払い額半額程度は自己資金から捻出して支払えるような規模に抑えておくことが大切です。

ここでもう一つ大切な考え方が自己資本比率になります。購入する不動産価格に占める自己資金や保有する現金総量の比率が十分に高ければ、ローン返済が出来なくなるようなことにはならないでしょう。

自己資本比率が30%あれば会社経営は破綻しないと言われています。

実は私も一棟目のアパートは新築フルローンで購入していますが、これは仮に入居が半分になっても十分に余裕を持ってローンを返済していけるその他の収入が十分に確保できているからです。

つまり単純に元本を回収することが重要なのではなく、元本を回収しつつそのもの単独での投資が長期的にマイナスを出さないものである必要があります。

新築不動産であれば30年以上の長期運用が前提となりますので、少し気長に10~15年以内に自己資金が回収できれば良いのではと思います。市況を読みながら10年に一回くらいの物件購入くらいが丁度良いですね。

一般的に言われているのは先ずは2000万円投資元本を用意し自己資金3割ほどで物件を購入運用し、利益を2000万円貯めたら追加で物件を購入してというのを繰り返していくと時間の経過とともに物件拡大スピードが上がっていき自己資本比率も高めに維持できます。

その他の投資も同様で例えば私が購入した太陽光の場合は自己資金3割を入れてROIで18%、つまり5~6年で投下資本を回収できます。このくらいであれば日に日に目に見えて現金が増えていき、すぐに投資元本を回収できることを実感できます。

太陽光は20年のFIT期間とFIT終了後の10年間の運用を前提とすると非常に大きな利益が見込めます。FITが終了してしまったのはとても残念ですが、もしまだ18~24円物件を購入できるチャンスがあれば狙っていきたいところですね。

新築アパート+太陽光×2をセットで30年長期運用する計画です。これを一単位として今後20年の間にもう2セット運用開始し、目標の総資産額と自己資本比率、資本収入を達成していきます。

リスクを理解し、それをコントロールしながら投資をしていくことで資本増加スピードを最大化できます。ここは相当の経験と知識が必要になりますね。

こればっかりはやってみて経験を積みながらでないと会得出来ない領域です。先ずは最悪ケースを想定しても破綻しない規模での投資を、この自己資金回収比率と自己資本比率を意識しながら少しずつ始めていきましょう。

それでは本日もありがとうございました!

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Toruと申します。2017年からサラリーマンをやりながら不動産と太陽光を主に様々な事業を運営しています。副業サラリーマンとして実体験に基づいた情報を発信していきたいと思います。同志の皆様のお役に立てば何より幸いです。 略歴:2004年国立大学大学院卒業後、2年電機メーカー、8年自動車メーカで研究開発の元Power of Dreamsサラリーマン。現在は外資系メーカに勤めながら副業で事業経営。木造アパート1棟、太陽光発電所2基、国内外株式を運用中。娘1人の3人家族のパパ。